La surrogazione (o surroga) del mutuo – cambiamo banca e condizioni senza estinguere il mutuo

La surrogazione del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani).

Con la surrogazione del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.

Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell'ipotecaria.

La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la surrogazione del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura. E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surrogazione del mutuo.

La surrogazione del mutuo viene altresì indicata come portabilità del mutuo

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17 giugno 2013 · Piero Ciottoli

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  • Genny Manfredi 30 luglio 2012 at 11:22

    Il Loan To Value (LTV) indica il rapporto fra l'importo del mutuo richiesto e il valore dell'immobile. Ad esempio, se l'immobile vale 100 euro ed il finanziamento richiesto è di 80 euro, il Loan To Value e dell'80%. Più alto è il Loan To Value, maggiore sarà lo spread e quindi il tasso di interesse offerto dalla banca.

    Ricordiamo che Lo SPREAD è il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo. Il principio è classicamente commerciale. Il commerciante (la banca) compra il prodotto (il denaro) ad un prezzo (tasso di scambio interbancario) e lo rivende alla sua clientela ricaricato di un margine di guadagno (spread).

    Il tasso d'interesse, in definitiva, è costruito utilizzando due elementi:

    EURIBOR + SPREAD per il tasso variabile
    EURIRS + SPREAD per il tasso fisso
    .
    Il Loan To Value può incidere sulla possibilità di riuscire ad ottenere una surroga con un tasso di interesse più conveniente rispetto a quello corrente.In uno scenario di Euribor o Eurirs in discesa, il deprezzamento dell'immobile ed il piano di ammortamento concordato possono portare all'aumento del Loan To Value (in questo caso il rapporto sarà fra il capitale residuo ed il valore corrente dell'immobile) con conseguente aumento delllo spread richiesto dalla banca surrogante che potrebbe annullare i benefici derivanti dalla discesa dei tassi di riferimento Euribor (tasso variabile) o Eurirs (tasso fisso).

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