La portabilità del mutuo

Attenzione » il contenuto dell'articolo è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali. Potrai trovare i post aggiornati sull'argomento nella sezione di approfondimento in fondo alla pagina, oppure qui.

La portabilità del mutuo - in cosa consiste

Una possibile soluzione per modificare le condizioni contrattuali di un mutuo è il trasferimento del mutuo da una banca ad un'altra tramite la cosiddetta operazione di portabilità del mutuo.

La portabilità del mutuo consiste nella stipula di un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, ma consentendo alla nuova banca di subentrare nella garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

La portabilità del mutuo avviene senza la richiesta di consenso della banca di provenienza e con il mantenimento dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario.

La portabilità del mutuo - benefici fiscali e ipoteca

Con la portabilità del mutuo il mutuatario conserva i benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio quelli relativi all'acquisto, costruzione, ristrutturazione della abitazione principale.

Per la portabilità del mutuo è necessaria l'annotazione della surroga (ossia l'annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell'ipoteca iscritta a suo tempo

Per l'annotazione della surroga sono previsti, quali requisiti minimi di forma dell'atto, la scrittura privata autenticata da un notaio - o da altro pubblico ufficiale abilitato - o accertata giudizialmente, oppure l'atto pubblico. Per la portabilità del mutuo il mutuatario non sostiene, comunque, costi notarili ove esistenti.

Per favorire al massimo la portabilità del mutuo il relativo processo è totalmente gratuito. Sono quindi gratuiti:

  1. la chiusura del vecchio contratto di mutuo, comprese le penali di estinzione anticipata;
  2. l'annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l'istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili.

L'operazione è finalizzata ad offrire al mutuatario servizi più economici ed efficienti, nell'ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.

La portabilità del mutuo - come fare

Dopo aver verificato sul mercato le migliori condizioni offerte, e individuato quindi la banca con cui effettuare l'operazione, il cliente può richiedere direttamente alla nuova banca di effettuare la portabilità del mutuo senza necessità di rivolgersi alla banca originaria.

La portabilità del mutuo - procedura "cambiomutuo"

Questo è possibile anche grazie ad una procedura di colloquio elettronico ("cambiomutuo") che consente, in maniera rapida ed efficiente, lo scambio di informazioni tra la banca originaria e la nuova banca sull'importo del debito residuo del mutuo in essere e sulla data di possibile formalizzazione dell'operazione.

La portabilità del mutuo - formalizzazione del trasferimento del mutuo

Così, di norma entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, anche il mutuatario potrà conoscere queste informazioni e fissare la data di formalizzazione dell'operazione di trasferimento del mutuo alla nuova banca.

La portabilità del mutuo - un esempio di operazione da una banca ad un'altra con riduzione dello spread

Mutuo originario

Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata residua pari a 15 anni
RATA MENSILE = 675 EURO

Nuove condizioni del mutuo trasferito attraverso la riduzione dello

spread dello 0,5%, mantenendo inalterata la durata residua.

Nuovo mutuo

Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 5,5% con durata residua pari a 15 anni
nuova rata mensile = 653 euro

Per porre una domanda sulla portabilità del mutuo, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.

5 aprile 2009 · Piero Ciottoli

Commenti e domande dei lettori

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.

  • emanuele faita 6 settembre 2009 at 05:26

    Il Decreto Bersani corrisponde al decreto-legge del 31/01/2007, n. 7, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 26 dell'1 febbraio 2007.

    Art. 6.
    Semplificazione nel procedimento di cancellazione dell'ipoteca nei mutui immobiliari

    1. Ai fini di cui all'articolo 2878, n. 6), del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria, l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall'avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita, che viene comunicata dal creditore alla conservatoria e al debitore, salvo che, ricorrendo giustificato motivo ostativo, nella medesima comunicazione il creditore non abbia presentato alla conservatoria apposita dichiarazione di permanenza dell'ipoteca. Ricevuta quest’ultima dichiarazione, il conservatore procede d'ufficio entro il giorno successivo alla sua annotazione a margine dell'iscrizione dell'ipoteca. Ai fini del presente comma non è necessaria l'autentica notarile.

    2. A decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari statali incompatibili con le disposizioni di cui al comma 1 e le clausole in contrasto con le prescrizioni del presente articolo sono nulle ai sensi dell'articolo 1418 del codice civile.

    Art. 7.
    Estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali

    1. E' nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto della prima casa, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore della banca mutuante.

    2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto.

    3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.

    4. Ai fini dell'applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, per acquisto della prima casa si intende l'acquisto effettuato da una persona fisica della casa dove intende stabilire la propria residenza.

    5. L'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell'articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.

    6. In caso di mancato raggiungimento dell'accordo di cui al comma 5, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equità è stabilita dalla Banca d'Italia e costituisce norma imperativa ai sensi dell'articolo 1419, secondo comma, del codice civile ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere.

    7. In ogni caso le banche non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6.

    Art. 8.
    Portabilità del mutuo; surrogazione

    1. In caso di mutuo bancario, apertura di credito od altri contratti di finanziamento bancario, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l'esercizio della facoltà di cui all'articolo 1202 del codice civile.

    2. Nell'ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L'annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

    3. E' nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1.

    4. La surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa.