La portabilità del mutuo – il punto della situazione ad agosto 2008 – domande e risposte

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La portabilità del mutuo è uno strumento, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani). finalizzato a far conseguire risparmi ai mutuatari favorendo la concorrenza fra le banche nell'offerta di mutui ipotecari.

Con la portabilità del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.

Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell'ipotecaria.

La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la portabilità del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura. E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la portabilità del mutuo.

La portabilità del mutuo viene spesso indicata come surrogazione del mutuo

Il meccanismo utilizzato da tale norma è, infatti, quello della surrogazione per volontà del debitore, ai sensi dell'articolo 1202 del codice civile.

Così la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell'atto di surrogazione ciò risulterà da un'annotazione a margine dell'ipoteca, senza che sia più necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova.

Il debitore può “trasferire”(portabilità) il mutuo, sia che sia stato contratto con banca, con un istituto finanziario o con ente previdenziale.

La portabilità (trasferimento) si attua quindi mediante un atto di surrogazione per volontà del debitore (articolo 1202 del codice civile).

Ogni patto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio o la facoltà di surrogazione, è nullo; anche se non consegue la nullità del contratto. L'atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata; la surrogazione deve poi essere annotata nei registri immobiliari a cura del conservatore, senza formalità, ma bisogna allegare copia autentica dell'atto di surrogazione.

Per effetto della surrogazione, il mutuante surrogato (cioè la nuova banca) subentra nelle garanzie accessorie, reali e personali, al credito surrogato. Il tutto risulterà da annotazione a margine dell'ipoteca.

Fiscalmente, la surrogazione non comporta per il debitore-mutuatario la perdita dei benefici fiscali, qualunque essi siano.

Soprattutto nel caso di prima casa, sono ben evidenti i vantaggi. All'operazione di surrogazione non si applica l'imposta sostitutiva (già pagata). La portabilità del mutuo è quindi esente da imposte.

VANTAGGI DELLA PORTABILITA’ DEL MUTUO

  • No nuove tasse (es.imposta sostitutiva)
  • No perdita vantaggi fiscali (es.benefici fiscali prima casa)
  • No cancellazione ipoteca (risparmio spese notarili)
  • No scrittura nuova ipoteca (no spesa notarili)
  • Risparmio interessi pagati (in caso di ricerca condizioni migliori)
  • Possibile modifica condizioni originarie durata e cifra

CHIARIMENTI SULLA PORTABILITA'DEL MUTUO

E' stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale numero 77 del 02 aprile 2007 la legge del 2 aprile 2007 numero 40, entrata in vigore il 3 aprile 2007, che ha convertito con modificazioni il testo del decreto legge del 31 gennaio 2007 numero 7 recante “Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese”, all'articolo 8 rubricato “Portabilità del mutuo; surrogazione”, precisa che a partire dal 2 febbraio 2007, il cliente di un istituto finanziario, di una banca o di un ente previdenziale ha la possibilità di trasferire il contratto di mutuo ad altra banca, senza spese, anche con scrittura privata e senza perdere i benefici fiscali per la prima casa.

Inoltre il medesimo articolo statuisce che il mutuante surrogato (l'istituto bancario subentrante) succede al mutuatario surrogante in tutte le “garanzie accessorie, personali e reali al credito surrogato”. Tale successione esclude la necessità che debbano essere sopportate dal consumatore le spese di cancellazione dell'ipoteca precedentemente iscritta.

Inoltre è stata emanata la Circolare numero 9 del 21 giugno 2007 dell'Agenzia del Territorio, con la quale sono stati forniti i primi chiarimenti sul concetto di portabilità del mutuo.

Nella detta Circolare si precisa che a tale istituto si applica l'articolo 1202 del Codice Civile nonché l'articolo 2843, statuendo che per la trasmissione dell'ipoteca per surrogazione risulta necessaria l'annotazione a margine dell'iscrizione dell'ipoteca.

Tale annotazione viene considerata “elemento integrativo necessario ed indispensabile per il perfezionamento del trasferimento della garanzia ipotecaria a favore del terzo surrogato” (crf. Cass. Civ., 21 marzo 2003, numero 4137).

Viene inoltre fornita un'interpretazione dell'espressione “senza formalità” di cui al comma numero 2 dell'articolo 8 da intendersi come formalità eseguibili d'ufficio a seguito della presentazione di apposita domanda e di un idoneo titolo, nonché dei requisiti del titolo da presentare al conservatore (atto pubblico o scrittura privata autenticata) e sul trattamento tributario applicabile in sede di esecuzione delle formalità dell'annotazione.

La legge

NIENTE PIU’ SPESE NOTARILI E TEMPI PIU’ RAPIDI PER LA CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA

  • dopo aver pagato interamente il mutuo contratto con una banca o una società finanziaria o un ente previdenziale, il cittadino-consumatore per avere la piena disponibilità del proprio immobile non si dovrà più fare carico di adempimenti e spese (notaio e quietanza da parte dell'istituto finanziario).
  • l'ipoteca si estingue automaticamente sia una volta completato il pagamento del mutuo, sia alla sua scadenza naturale, a prescindere dalla durata.
  • Il cittadino riceverà automaticamente e senza spese la quietanza di avvenuto pagamento da parte dall'istituto finanziario il quale ne trasmetterà una copia all'Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari) secondo modalità fissate da un provvedimento che l'Agenzia emanerà entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione.
  • il conservatore procederà d'ufficio a cancellare definitivamente l'ipoteca decorsi 30 giorni dal momento in cui ha ricevuto la quietanza da parte dell'istituto finanziario.
  • per i vecchi mutui già estinti e per i quali non sia stata ancora cancellata l'ipoteca, il cittadino può usufruire della nuova procedura richiedendo all'istituto finanziario la quietanza di avvenuto pagamento con lettera raccomandata.

NIENTE PIU’ PENALE IN CASO DI ESTINZIONE ANTICIPATA DEI MUTUI IMMOBILIARI

  • Non si pagano più penali in caso di estinzione anticipata di mutui contratti con istituti finanziari, banche ed enti di previdenza per acquistare o ristrutturare unità immobiliari ad uso privato o adibite allo svolgimento della propria attività economica e professionale da parte di persone fisiche. Questa misura si applica ai mutui stipulati a partire dal 2 febbraio 2007 (giorno dell'entrata in vigore del decreto legge).
  • Per i mutui contratti prima del 2 febbraio 2007 il costo effettivo a carico del cliente, in caso di estinzione anticipata, verrà stabilito da un accordo tra l'Abi e le associazioni dei consumatori. Entro il 3 maggio (a 90 giorni dall'entrata in vigore) Associazione bancaria e consumatori dovranno, infatti, definire le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo. In caso di mancato accordo tra le parti, deciderà la Banca d'Italia entro i successivi 30 giorni . Gli istituti non potranno rifiutarsi di rinegoziare i mutui secondo le nuove regole contenute nell'accordo.

PORTABILITA’ DEL MUTUO - Domande e risposte

dal 2 febbraio il cliente di un istituto finanziario, di una banca o di un ente previdenziale può trasferire il mutuo contratto ad un'altra banca, anche mediante scrittura privata e senza perdere i benefici fiscali previsti per la prima casa.

1) Chi può essere interessato alla portabilità del mutuo?

La portabilità, la sostituzione e la rinegoziazione del mutuo/mutui sono operazioni dalle quali si possono trarre vantaggi finanziari importanti.

2) Quali mutui possono essere sostituiti?

Possono essere sostituiti i mutui ipotecari erogati da banche alle persone fisiche non fallibili,e alle persone giuridiche. La portabilità del mutuo/mutui,secondo una interpretazione prevalente al momento di tipo restrittivo della legge Bersani,per ora non è applicabile alle operazioni di finanziamento con garanzia di firma.Il motivo di questo è da ricercare nel fatto che la novità alla base della portabilità del mutuo è proprio la surrogazione nell'ipoteca tra vecchio e nuovo creditore,effettuata per volontà del debitore. Un altro aiuto dalla legge è venuto dalla cancellazione delle penali di estinzione anticipata del mutuo ipotecario, e dall'accordo ABI-Federconsumatori sulle penali di estinzione anticipata dei mutui ipotecari già stipulati.

3) Quali sono i vantaggi della portabilità dell'ipoteca?

In questo passaggio ci sono le novità più rilevanti della legge Bersani sulla cosiddetta portabilità del mutuo/mutui ipotecario.Innanzitutto la assenza della imposta sostitutiva,che ammonta a 0,25% per il mutuo ipotecario prima casa,e 2% per i mutui ipotecari non prima casa.Poi il contenimento degli oneri notarili, spesso inferiori(e non di poco)a mille euro.Ciò è dovuto essenzialmente al fatto che con la nuove legge Bersani il lavoro del notaio è molto meno impegnativo;il suo compito è una autenticazione della scrittura privata per la surrogazione ipoteca,e la misura ipocatastale,che chiaramente sarà limitata agli anni intercorsi tra il mutuo che viene sostituito e il momento in cui subentrerà il nuovo creditore con la surrogazione dell'ipoteca (e non una ventina di anni come per un nuovo atto di mutuo ipotecario).

4) Come si attua la portabilità dell'ipoteca dopo la legge Bersani?

Nel contratto di mutuo ipotecario il debitore surroga la banca subentrante nei diritti del precedente creditore,e conseguentemente permette il subentro nell'ipoteca del mutuo precedentemente stipulato. Chiaramente,non sarà richiesta iscrizione di nuova ipoteca e cancellazione della vecchia ipoteca a garanzia del mutuo da estinguere, ma ci sarà unicamente l'annotazione a margina di surrogazione della iscrizione ipotecaria già esistente. Il contratto di mutuo ipotecario viene redatto per scrittura privata autenticata dal notaio.

5) Perché la portabilità del mutuo ipotecario necessita di un nuovo passaggio dal notaio?

Con una circolare applicativa della legge Bersani sulla portabilità mutui ipotecario, l'Agenzia del Territorio ha ufficialmente precisato che il titolo a supporto della annotazione di surrogazione ipoteca deve essere o un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata;e coloro che possono fare questa autenticazione sono i notai. Inoltre i notai svolgono le attività di verifica della regolare iscrizione dell'ipoteca e le attività di richiesta annotazione in Conservatoria(non esclusivo).

Quindi per la portabilità è necessaria l'annotazione della surroga (ossia l'annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell'ipoteca iscritta a suo tempo (Per l'annotazione della surroga sono infatti previsti, quali requisiti minimi di forma dell'atto, la scrittura privata autenticata da un notaio - (o da altro pubblico ufficiale abilitato - o accertata giudizialmente, oppure l'atto pubblico. La clientela non sostiene costi notarili ove esistenti).

Per favorire al massimo la portabilità il relativo processo è totalmente gratuito. Sono quindi gratuiti:

  • la chiusura del vecchio contratto di mutuo, comprese le penali di estinzione anticipata;
  • l'annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l'istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili.

L'operazione è finalizzata ad offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell'ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.

6) La banca sostituita si può opporre alla surrogazione del nuovo istituto nell'ipoteca?

No ! La legge non richiede il consenso del precedente creditore,e sono nulle le clausole contrattuali che vogliono impedire o rendere onerosa la sostituzione.La surrogazione nelle legge Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario viene in un certo senso “subita” dalla banca sostituita. L'unico intervento del precedente creditore,con il quale consigliamo in ogni caso un rapporto collaborativi, è durante la stipula,con lo scopo di ricevere il pagamento e dare la quietanza.

7) La portabilità impone dei vincoli sul mutuo?

L'importo del mutuo non deve essere superiore al debito residuo del mutuo da sostituire, se non si vogliono perdere i benefici fiscali.I richiedenti devono essere gli stessi del mutuo ipotecario originale.Tutte le altre caratteristiche possono cambiare:spread, tipo di tasso, periodicità rate,ecc. Proprio qui sta il vantaggio economico della applicazione corretta e ben pianificata della legge Bersani sulla portabilità del mutui ipotecario.

8) Il debitore deve stipulare una nuova polizza incendio e scoppio?

Non è obbligatorio nell'applicazione della legge Bersani sulla portabilità del mutuo/mutui ipotecario stipulare una nuova polizza incendio e scoppio. Chiaramente il vincolo deve essere però trasferito a favore della banca subentrante nel ruolo di creditore.Il debitore invece può, se preferisce,cancellare la sua polizza incendio e scoppio nel caso essa sia pagata annualmente senza o con tacito rinnovo. Inoltre, se la polizza incendio e scoppio ha durata decennale e ha pagato almeno 3 annualità, con la legge Bersani può disdire previa raccomandata con due mesi di anticipo, se ha pagato il precontato. Nel caso in cui invece il debitore abbia pagato anticipatamente per tutta la durata del mutuo,la compagnia ha il diritto di non accettare la cancellazione e non rimborsare nulla; va da sé che, non essendo in ogni caso restituite le tasse (22%), questa soluzione difficilmente sarebbe conveniente per il debitore stesso.In caso di allungamento del mutuo, alla sua scadenza la polizza incendio e scoppio deve essere integrata.

9) Se il debitore ha una polizza vita con beneficiario il vecchio creditore, deve spostare il vincolo?

No! Essendo un tipo di polizza assolutamente facoltativa, nulla ha a che vedere con l'applicazione della legge Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario.

10) In caso di surrogazione con un terzo datore di ipoteca,è necessario il suo assenso?

Legalmente,il suo assenso non è necessario. Ma esso viene invitato alla stipula,in quanto possa essere informato dei nuovi termini del mutuo a seguito della surrogazione nell'ipoteca e della applicazione della legge Bersani sulla portabilità dei mutui.

11) Può essere motivo ostativo la avvenuta cartolazizzazione del mutuo ipotecario?

La cartolarizzazione dei mutui, negozio sempre più utilizzato dalle banche per approvvigionarsi di nuova liquidità, è un atto unilaterale a scelta del creditore, che (sembra senza obbligo) informa poi il debitore. Il parere di chi scrive è che in ogni caso un tipo di atto simile non può ostacolare la volontà del debitore di sostituzione, rinegoziazione del mutuo ipotecario, e tantomeno di applicazione dei suoi diritti legalmente riconosciuti della legge Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario. Al momento sembrano meramente commerciali i freni messi dalla banche adducendo l'avvenuta cartolarizzazione come motivo di non rinegoziazione, sostituzione e portabilità con surrogazione ipoteca del mutuo. In caso di pareri vincolanti su questo punto, saranno con prontezza riportati nelle sezioni informative del sito.

Per porre una domanda sulla portabilità del mutuo o surroga o surrogazione del mutuo, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.

1 agosto 2008 · Piero Ciottoli

Commenti e domande dei lettori

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  • Gero 15 novembre 2008 at 09:59

    Salve,
    a breve dovrò stipulare un atto di surroga passando dalla MPS alla ING Direct. E solo adesso la ING mi ha comunicato che la MPS farà una quietanza differita. Tutto ciò comporta un aggravio di 300 € circa che la ING non è disposta a rimborsare.

    Chi ha torto in questo caso?
    1) La MPS che non dovrebbe causare un aggravio di costi all'utente e quindi presentarsi all'atto rilasciando quietanza contestuale (come sostiene la ING)?
    2) La ING visto che secondo la legge la surroga dovrebbe essere a costo zero e la banca subentrante dovrebbe accollarsi tutte le spese (come sostiene il direttore della MPS)?
    3) nessuno, e quindi il povero cittadino dovrà accollarsi la spesa di 300 € in barba alla legge Bersani?

    E' l'ennesimo escamotage delle banche per spillare soldi ai clienti?
    Cosa mi consigliate di fare?

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