Ipoteca a garanzia del mutuo [Commento 5]

  • marcello bucchi 9 settembre 2009 at 06:23

    Il Terzo Datore di ipoteca

    Quando si contrae un mutuo ipotecario le parti interessate sembrano apparentemente due, cioè finanziatore e debitore.

    Le figure implicate nel contratto invece sono tre, implicando anche il “datore di ipoteca”. Egli è colui che disponendo della proprietà dell'immobile acconsente all'iscrizione della garanzia sul proprio bene. Quando tutti i proprietari (o gli acquirenti) richiedono il mutuo, i ruoli di mutuatari e datori di ipoteca si fondono insieme.

    Tuttavia il padrone dell'immobile non è costretto a diventare anche contraente del debito. Così può succedere che uno dei proprietari, o tutti, non risultino mutuatari.

    In tal caso essi sottoscriveranno l'atto notarile solo ai fini della costituzione dell'ipoteca. Risultando “terzi” rispetto al rapporto di mutuo diventeranno “terzi datori di ipoteca”.

    Essi non avranno alcuna relazione con le vicende del finanziamento, salvo il rischio di rimetterci l'immobile posto a garanzia se il debitore non rimborsasse il debit.

    Naturalmente alcuni scelgono di intestare il mutuo solo agli acquirenti che dispongono di reddito, con l'intento di beneficiare al massimo della detrazione fiscale.

    Tale vantaggio non pare tuttavia sufficiente a giustificare lo squilibrio dei doveri contrattuali. Nel caso subentrasse una modificazione nelle relazioni, per esempio a causa di divorzio o successione ereditaria, la scelta potrebbe rivelarsi incauta.

    In rari casi, nei mutui destinati all'acquisto si procede prima alla sottoscrizione dell'atto di mutuo e poi alla vendita ai mutuatari dell'immobile già ipotecato.A quel punto la parte datrice di ipoteca sarà rappresentata nell'atto di mutuo dai venditori. Poiché tuttavia poco dopo cederanno l'immobile, essi non verranno coinvolti in eventuali problemi che insorgessero in seguito.

    Un risvolto sgradevole per il terzo datore potrebbe provenire dall'effetto sulla sua immagine nel caso di un'azione giudiziaria contro l'immobile che gli appartiene.

    Soprattutto se agisce come imprenditore, in una circostanza del genere le banche con cui collabora potrebbero insospettirsi ed assumere un atteggiamento restrittivo nei suoi confronti, almeno fino a quando avrà chiarito la sua posizione.

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