Ipoteca a garanzia del mutuo [Commento 3]

  • gianna pucillo 31 agosto 2009 at 15:05

    L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore.

    Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.

    Oggetto dell'ipoteca possono essere di regola soltanto beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).

    L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.

    Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.

    La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.

    In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.

    Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.

    L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

    il “titolo”, ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
    l'“iscrizione”;
    il “bene immobile”;
    il “credito da garantire”.

    L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente.

    Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico.

    La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione ipotecaria.

    Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca.

    L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile.

    Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.

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