Che cos'è l'IMU

L'IMU (Imposta MUnicipale) sostituisce ICI, Irpef dovuta sugli immobili non locati e relative addizionali regionali e comunali. Si tratta, dunque, di un tributo locale: è entrata in vigore dal 1° gennaio 2012 in via sperimentale, e a regime dal 1° gennaio 2015,

L'IMU, nella sua versione originaria, si differenziava pertanto dall'ICI, in quanto tributo sostitutivo di imposte dirette (l'IRPEF sugli immobili) e ripartito fra l'erario (lo Stato), e il singolo comune, al quale spettava il 50% dell'imposta sugli immobili diversi dalla abitazione principale, delle relative pertinenze, dei fabbricati rurali ad uso strumentale.

Attualmente è invece previsto che l'intera imposta sia riscossa dal comune, ad eccezione degli immobili classificati nel gruppo D, cioè immobili ad uso produttivo, come capannoni, alberghi, ecc.

Il versamento dell'IMU, imposta dovuta sul patrimonio immobiliare, può essere ridotto o non dovuto in presenza di determinate condizioni oggettive (dell'immobile) o soggettive (del contribuente).

L'IMU, come chiarito in precedenza, è ora ricompresa nella nuova Imposta Unica Comunale IUC (IMU + TASI + TARI) introdotta dalla Legge di stabilità 2014.

Deve pagare l'IMU chi possieda beni immobili situati sul territorio del Comune e, in generale, chiunque detenga un diritto reale (ad esempio, il diritto di abitazione) su tali beni, anche quando risieda all'estero, non abbia la sede legale in Italia (nel caso di società) e non vi eserciti l'attività.

Sono pertanto soggetti all'imposta:

  1. il proprietario, cioè colui che ha il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno e esclusivo;
  2. il titolare di uno dei seguenti diritti:
    • usufrutto, cioè del diritto di usare e godere di un bene a tempo determinato;
    • uso, cioè del diritto di servirsi dell'immobile, limitatamente ai bisogni propri e della famiglia;
    • abitazione, cioè del diritto di abitare una casa, per il bisogno proprio e della famiglia;
    • superficie, cioè il diritto di costruire sul suolo di terzi o di alienare una costruzione esistente separatamente dalla proprietà del suolo;
    • enfiteusi, cioè il godimento di un bene di altri (es.: un fondo agricolo) con l'obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico;
    • l'ex coniuge assegnatario dell'immobile, a seguito di separazione, divorzio o annullamento di matrimonio, in quanto titolare del diritto di abitazione;
  3. . il locatario, cioè colui che fruisce del bene, nel caso di immobili concessi in locazione finanziaria (leasing);
  4. il concessionario di aree demaniali, cioè chi abbia in concessione un fabbricato costruito su terreno demaniale.

L'IMU non è dovuta sulla abitazione principale.

Fanno eccezione i fabbricati, per se prima casa, classificati alle categorie A/1, A/8 , A/9 ( appartamenti di lusso, castelli, ville, ecc.), per i quali l'imposta continua ad essere dovuta.

La soppressione riguarda ogni immobile nel quale il possessore e la sua famiglia dimorano abitualmente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano residenze diverse, all'interno del medesimo comune, le agevolazioni sono pertanto applicabili per un solo immobile (questa limitazione non è applicata nel caso di residenza stabilita in comuni diversi).

L'esenzione si applica inoltre alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

A decorrere dal primo luglio 2013, è prevista la soppressione dell'IMU anche su unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa (se adibiti a prima casa), ed alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP).

Sono inoltre esonerati dall'IMU i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, se invenduti e non locati.

Rimangono comunque esclusi dall'IMU tutti quegli immobili che non sono indicativi di ricchezza, e quindi non possono essere attratti ad imposizione.

Fra questi:

  • i terreni posti in aree montane e collinari nei comuni classificati totalmente montani;
  • le unità immobiliari non considerate come fabbricati, quali serre, vasche per l'irrigazione, tettoie, porcili e pollai di ridotte dimensioni.

Godono invece di esenzione tutti i fabbricati destinati ad un uso istituzionale o religioso, quelli appartenenti a Stati esteri e alle organizzazioni internazionali riconosciute, fra i quali, a titolo soltanto esemplificativo:

  • gli immobili di enti pubblici ed enti locali, utilizzati per finalità istituzionali;
  • i fabbricati destinati al culto;
  • i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
  • i fabbricati classificabili nella categoria E;
  • gli immobili destinati esclusivamente allo svolgimento di attività previdenziali, assistenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali ricreative e sportive.

A tal proposito, è stato disposto che siano esenti dall'imposta soltanto gli immobili che, pur posseduti dai soggetti sopra indicati, non siano in alcun caso utilizzati a scopi commerciali, e conservino unicamente il loro scopo istituzionale.

A partire dall'anno 2015 è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso.

Su questa unità immobiliare le imposte comunali TARI e TASI sono applicate, per ciascun anno, in misura ridotta di due terzi.

I terreni agricoli sono soggetti all'IMU in base alla classificazione del comune in cui si trovano, di cui all'elenco dei comuni italiani predisposto dall'Istituto nazionale di statistica.

A decorrere dal 2015, occorre fare pertanto riferimento alla seguente distinzione:

  • T - Totalmente montano - i terreni sono tutti esenti;
  • P - Parzialmente montano - sono esenti solo i terreni posseduti e condotti da imprenditori agricoli e coltivatori diretti e i terreni posseduti dai medesimi soggetti e dati in fitto o comodato ad altri imprenditori agricoli e coltivatori diretti;
  • NM - Non montano - i terreni non sono esenti e per tutti i terreni si versa l'IMU.

Dal 2015, dunque, l'esenzione dall'IMU si applica:

  • ai terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, ubicati nei comuni classificati totalmente montani;
  • ai terreni agricoli, nonché a quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, ubicati nei comuni classificati parzialmente montani di cui allo stesso elenco ISTAT

Nei comuni fino a 280 metri di altitudine, l'IMU era dovuta da qualsiasi possessore, fra 281 e 600 metri erano esenti da IMU i terreni posseduti da imprenditori agricoli e coltivatori diretti, oltre 600 metri di altitudine era prevista una esenzione totale.

Infine, va ricordato che l'IMU è ridotta al 50% nel caso di fabbricati inagibili o inabitabili. Tale condizione deve essere preventivamente accertata dall'Ufficio tecnico del Comune e certificata in apposita perizia, nella quale si dichiara che l'inagibilità o comunque l'impossibilità all'uso del fabbricato non è rimediabile attraverso interventi di manutenzione ordinaria.

E' inoltre opportuno precisare che, in caso di unità collabente (cioè di immobili il cui stato di degrado ne compromette qualsiasi utilizzazione), certificata da un professionista tecnico, il fabbricato può essere tassato in base al solo valore del terreno.

Tali circostanze possono essere attestate dal contribuente mediante l'autocertificazione.

Altra categoria particolare è costituita dai fabbricati di interesse storico o artistico: sono tali quegli immobili che godano di particolare tutela, formalizzata attraverso una dichiarazione di interesse, con la quale è certificata la sussistenza, in capo all'edificio, di un requisito di importanza storica, archeologica o artistica. Questi fabbricati godono di agevolazione fiscale consistente nella riduzione del 50% della base imponibile.

L'IMU su fabbricati strumentali appartenenti ad imprese è inoltre deducibile da IRES e IRAP nella misura del 30 % per l'anno 2013, del 20 % a decorrere dal 2014.

A seguito della abolizione dell'IMU sulla prima casa (se non di lusso), sono soppresse anche le relative agevolazioni, compresa la preesistente detrazione forfettaria, pari a € 50 per ogni figlio convivente minore di 26 anni, salvo che il Comune disponga specifiche detrazioni per familiari a carico.

Le modalità di pagamento dell'Imu

L'IMU, come chiarito, è dovuta in base valore dell'immobile posseduto. Nel caso di fabbricati, dunque, va fatta una distinzione tra:

  1. fabbricati iscritti in catasto;
  2. fabbricati non iscritti in catasto;
  3. fabbricati di interesse storico e artistico.

Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito dalla rendita attribuita agli stessi, rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti indicati:

  1. per la categoria A (escluso A/10) , cioè per le abitazioni, si moltiplica per 160;
  2. per la categoria C (escluso C/1), cioè rimesse, autorimesse, tettoie, si moltiplica per 160;
  3. per la categoria A/10, cioè studi privati, e D/5, cioè banche e assicurazioni, si moltiplica per 80;
  4. per la categoria C/1, cioè negozi e botteghe, si moltiplica per 55;
  5. per la categoria B, cioè convitti, ospedali, conventi, ricoveri, ecc, e per i fabbricati C/3,C/4, C/5, cioè laboratori, stabilimenti balneari, ecc, si moltiplica per 140.
  6. per la categoria D (escluso D/5), cioè opifici e immobili a destinazione speciale e particolare, se iscritti in catasto, si moltiplica per 65.

Gli immobili non ancora iscritti in catasto sono solitamente inseriti nella categoria D: si tratta di fabbricati ad uso strumentale (ad esempio: capannoni, ecc.), il cui valore è definito sulla base delle scritture contabili dell'impresa che ne è proprietaria.

Per questi fabbricati l'imposta si calcola partendo dal loro costo originario e applicando i coefficienti di aggiornamento previsti da apposite disposizioni del Ministero delle Entrate e Finanze.

Tale regola è tuttavia applicabile soltanto nel caso di fabbricati posseduti da imprese: qualora il proprietario fosse anche solo in parte un soggetto non imprenditore, cioè un privato, si dovrà fare riferimento a valori determinati con un apposito sistema informatico.
Per gli immobili di interesse storico e artistico l'imposta è dovuta in base ad una rendita catastale ridotta, determinata dalla tariffa d'estimo minore fra quelle applicate per le abitazioni della stessa zona censuaria. Si tratta comunque di immobili poco comuni, con caratteristiche e vincoli specifici, la cui individuazione è solitamente effettuata da enti preposti alla tutela del patrimonio storico-artistico.

Per i terreni agricoli la base imponibile è il loro reddito domenicale (cioè il reddito relativo alla proprietà del bene e non quello derivante dal concreto esercizio dell'attività agricola), rivalutato del 25% e moltiplicato per 75, secondo la seguente formula: (Reddito domenicale + 25%) x 75

I terreni agricoli , se posseduti e condotti da imprenditori agricoli o da coltivatori diretti, sono comunque esenti dall'imposta, analogamente ai fabbricati rurali utilizzati da questi soggetti (l'esenzione non compete ai proprietari di terreni e fabbricati rurali che non rivestano la suddetta qualifica).

Sulle aree edificabili si paga in base al loro valore venale, fissato al 1° gennaio dell'anno. Si tratta evidentemente di un valore variabile, a differenza di quanto indicato per fabbricati e terreni agricoli, che tiene conto delle eventuali variazioni dovute a situazioni specifiche (ad esempio, se siano utilizzati da coltivatori o meno, se siano incolti, ecc.).

Le aree fabbricabili utilizzate da imprenditori agricoli sono tassate come terreni agricoli.

L'IMU è dovuta per anno solare ed è commisurata ai mesi di possesso dell'immobile, considerandola dovuta per l'intero mese se il possesso è superiore a 15 giorni. Nel caso, ad esempio, di compravendita stipulata al 10 ottobre, il venditore sarà tenuto al pagamento per 9 mesi (da gennaio ad settembre) e l'acquirente per i 3 mesi restanti (ottobre-dicembre). Chi è possessore di immobile per tutto anno versa ovviamente l'intera imposta.

L'IMU è altresì dovuta per la quota di possesso: nel caso di più soggetti possessori del medesimo immobile, ciascuno è tenuto al pagamento in base alla propria quota.

E' inoltre opportuno ricordare che l'IMU sostituisce l'IRPEF sui redditi di terreni e fabbricati soltanto quando questi non risultino locati: in sostanza, un fabbricato concesso in locazione per una parte dell'anno è soggetto all'IMU per l'intero anno solare, secondo le regole sopra descritte, ed è altresì soggetto, per il solo reddito di locazione, a IRPEF, calcolata nei modi ordinari o con l'applicazione della cedolare secca.

L'aliquota dell'IMU è di 0,76%, su tutti i fabbricati, ad eccezione della abitazione principale e di una sua pertinenza.

I comuni possono aumentare o ridurre l'aliquota sino a 0,3% con disposizioni che devono essere deliberate entro il 30 novembre e che possono prevedere esenzioni e riduzioni per particolari tipologie di contribuenti.

L'aliquota prevista per l'IMU deve comunque tenere conto di quanto stabilito per la TASI, posto che la somma dei due tributi non può superare l'aliquota massima del 1,06 %.

Il versamento può essere effettuato in una unica soluzione, dal 1° maggio ed entro il 16 giugno, oppure in due rate, la prima in acconto fra il 1° maggio e il 16 giugno, la seconda a saldo, fra il 1° e il 16 dicembre.

L'IMU si paga con versamento diretto da parte del contribuente, utilizzando il modello F24, reperibile presso gli sportelli bancari e gli uffici postali.

Il pagamento mediante modello F24 può essere effettuato anche online, oppure attraverso gli intermediari fiscali abilitati (commercialisti e consulenti fiscali in genere).

Per il versamento, il modulo prevede una apposita sezione e deve essere compilato un rigo per ogni comune in cui si posseggano degli immobili. In esso devono essere indicati:

  • il codice del comune;
  • il numero dei fabbricati posseduti in quel comune;
  • per i fabbricati diversi dall'abitazione principale e dai fabbricati rurali va distinta la quota destinata allo Stato e quella destinata al Comune se si tratta di versamento in acconto oppure a saldo;
  • l'importo dovuto.

Il versamento può essere effettuato anche mediante un bollettino postale. In tal caso, il numero di conto corrente (1008857615, uguale per tutti i comuni italiani) e l'intestazione (Pagamento IMU) sono già prestampate.

Sul bollettino devono essere indicati:

  • l'importo dovuto;
  • il codice del comune;
  • il numero dei fabbricati posseduti in quel comune;
  • se si tratta di versamento in acconto oppure a saldo.

La dichiarazione IMU è obbligatoria quando si verifichino variazioni che modificano il versamento dell'imposta, variazioni che il comune non può reperire presso la banca dati catastale, e delle quali perciò non potrebbe venire a conoscenza.

Questa situazione può avere diverse origini, delle quali le più frequenti sono:

  • fabbricati dichiarati inagibili;
  • fabbricati che fruiscono di riduzioni di imposta, ad esempio perché assegnati a parenti o locati con regime agevolato (dove il regolamento comunale preveda tali riduzioni);
  • fabbricati divenuti di interesse storico;
  • in generale, fabbricati per i quali sono intervenute, nel corso dell'anno, modifiche che hanno determinato un diverso calcolo dell'imposta.

La dichiarazione IMU invece non deve invece essere presenta quando non sono intervenute modifiche rispetto a quanto originariamente esposto nella dichiarazione ICI.

La dichiarazione deve essere presentata al comune interessato, quello cioè in cui si trova il fabbricato oggetto di variazione, entro il 30 giugno dell'anno successivo.

Le rate sono due, scadenti il 16/6 (acconto) e 16/12 (saldo) di ogni anno.

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