Iscrizione ipotecaria per crediti futuri – Limiti di efficacia della garanzia
E' noto che l’ipoteca può essere concessa dal debitore, e iscritta nei pubblici registri immobiliari, soltanto per un credito ben determinato e specifico (accessorietà dell'ipoteca): tale credito deve essere, a pena di nullità, sufficientemente descritto ed individuato (soggettività dell'ipoteca).
La necessaria accessorietà dell'ipoteca trova la sua giustificazione nella gravità delle conseguenze che essa potrebbe comportare sia per la libera circolazione del bene ipotecato che per la possibile alterazione della regola generale della par condicio fra creditori: pertanto è indispensabile che, al momento della costituzione dell'ipoteca, e soprattutto dell'iscrizione della relativa formalità a tutti conoscibile, sia precisamente identificabile, in base a criteri obiettivi e certi, l'ammontare del credito esistente o anche futuro (come vedremo, nel seguito dell'articolo, non è sufficiente che le pattuizioni da cui origina il vincolo ipotecario siano già intercorse).
L'accessorietà dell’ipoteca ne denota la mancanza di autonomia rispetto all'obbligazione garantita, mentre la sua soggettività indica che, per la validità stessa del vincolo ipotecario, é necessaria l'individuazione del credito garantito e la specificazione della somma dovuta. La stessa disposizione dell'articolo 2852 del codice civile, secondo la quale è ammessa la costituzione di ipoteca anche per crediti soltanto eventuali, richiede, tuttavia, che si tratti di crediti che possano nascere in dipendenza di un rapporto già esistente.
Il significato di rapporto già esistente deve, però essere chiarito. In pratica, con specifico riferimento ai rapporti bancari, deve ritenersi che il cliente possa concedere ipoteca alla banca non solo per debiti già costituiti o contestualmente creati, con contratti anteriori o coevi, ma anche per debiti che insorgeranno in prosieguo, in base all'esecuzione di tali contratti e per effetto dei patti in essi inseriti.
Invece, va esclusa la validità di un'ipoteca costituita al momento della ratifica di un accordo quadro fra creditore e debitore, a garanzia dei debiti che insorgessero con la sottoscrizione ed esecuzione di successivi specifici contratti eventualmente stipulati nell'ambito di quell'accordo di tipo programmatico e/o preliminare, in precedenza firmato.
In altre parole, l'efficacia del vincolo ipotecario è esclusa quando il credito che si vorrebbe garantire dipende non in via diretta ed immediata dall'accordo intercorso fra creditore e debitore al momento della concessione dell’ipoteca, ma da una o più ulteriori successive manifestazioni di volontà, sostanzialmente libere e discrezionali.
Tali ulteriori manifestazioni di volontà avrebbero l'effetto di poter alterare, ad ipoteca già concessa, i termini e le condizioni del privilegio costituito a favore del creditore ipotecario, e di poter mutare, sempre successivamente all'iscrizione ipotecaria, le clausole di garanzia del credito secondo l’incontrollata discrezionalità del debitore e del singolo creditore originario, ledendo, in questo modo, la par condicio fra i creditori.
Quelli appena riportati sono i principi di diritto enunciati dai giudici della Corte di cassazione nella sentenza 5630/2017.
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