Immobile ipoteca ed espropriazione - Una questione complicata

La vendita coattiva di un immobile gravato da ipoteca può, nel tempo, diventare economicamente conveniente per il creditore non ipotecario. In funzione della diminuzione del capitale residuo, che il mutuatario deve rimborsare, nonché dell'apprezzamento cui è soggetto il bene.

L'esistenza di una comproprietà su un bene indiviso e pressoché indivisibile, non costituisce un ostacolo particolarmente gravoso. L'immobile può essere venduto, rimborsato il creditore ipotecario e la metà di quanto resta ripartita fra l'altro creditore ed il proprietario non debitore. Salvo poi rivalsa di quest'ultimo per il risarcimento dei danni subiti in conseguenza alla vendita coattiva.

Lei potrebbe cedere adesso il suo 50% di proprietà a sua moglie. Tuttavia si tratterebbe di un atto di trasferimento di proprietà non completamente immune dall'accoglimento di successive istanze di revocazione.

Conservando il 50% di proprietà, nell'ipotesi che il pignoramentento e la vendita coattiva avvengano in epoca in cui si sia formata sufficiente capienza per soddisfare anche parzialmente il rimborso dovuto al creditore non ipotecario, la soluzione per tutelare l'immobile è la separazione legale con assegnazione della casa coniugale.

Basta una separazione consensuale omologata in Tribunale. Una pratica ancora relativamente semplice, che non richiede eccessivi costi di assistenza legale.

Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale, in sede di separazione, pur non idoneo a costituire un diritto reale di uso o di abitazione a favore dell'assegnatario, integra un diritto di natura personale (Corte Costituzionale, sentenza numero 454/1989; Cassazione, sentenza del 23 marzo 2006, numero 4719; Cassazione, Sezioni Unite, 29 luglio 2002, numero 11096).

Il diritto di natura personale è praticamente equivalente ad un diritto reale salvo il fatto che si estingue qualora l'assegnatario non vi abiti o cessi di abitarvi stabilmente, oppure conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio.

E' evidente che una volta assegnata la casa coniugale al coniuge il valore dell'immobile subirà un brusco deprezzamento, anche in sede di vendita all'asta, sempre ammesso che, in queste condizioni, si riesca a trovare un compratore.

Nell'ipotesi remota in cui comunque qualcuno fosse disposto ad acquistare il bene, al debitore rimarranno più debiti di quanti ne potrebbero rimanere nel caso in cui la casa fosse coattivamente venduta libera da assegnazione. Intanto, però, la moglie ed i figli del debitore avranno diritto ad occuparla ed anche il debitore, in attesa di trovare una sistemazione adeguata, potrebbe esservi ospitato.

La legge non vieta la coabitazione di coniugi separati legalmente, soprattutto in questi tempi tristi in cui uno stipendio non basta per affittare una camera ammobiliata, specie nelle grandi città. Per cui, spesso non resta altra soluzione, per non dormire alle intemperie, che sperare nello spirito di ospitalità della propria ex.

25 ottobre 2012 · Tullio Solinas

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