Ipoteca per il mutuo » Le tutele dell’immobile
Presenza di vari finanziamenti in corso pagati regolarmente, con il progetto di acquistare, a breve, un immobile con sottoscrizione del mutuo, con ipoteca obbligatoria. Nel caso non si potessero più onorare le rate dei prestiti, e si scegliesse di dare priorità al mutuo, gli altri istituti di credito potrebbero avanzare pretese sull'ipoteca in corso che si sta pagando regolarmente? E se il mutuo con ipoteca fosse cointestato, magari con un soggetto minorenne? A quali scenari si andrebbe incontro?
Per prima cosa è bene chiarire che un appartamento acquistato con mutuo garantito da ipoteca a favore di una banca, può essere sempre oggetto di azioni esecutive da parte di altri creditori, anche diversi dall'istituto di credito che ha concesso il mutuo.
Ciò, anche se le rate del mutuo ipotecario vengono onorate regolarmente.
E' naturale, però, che, avendo la banca iscritto ipoteca di primo grado, nel caso un altro creditore ponga in vendita l'appartamento, iscrivendo un'ipoteca di secondo grado, l'istituto di credito verrebbe soddisfatto per prima. Questa gerarchia, quindi, rende poco attraente, per gli altri creditori diversi dalla banca, aggredire l’immobile sui cui grava già l’ipoteca della banca.
Comunque, nel caso in si voglia porre al riparo un immobile da eventuali azioni esecutive da parte dei creditori, esistono diverse soluzioni.
La prima è quella di alienare o donare l’immobile per intero a un soggetto del tutto estraneo dalle obbligazioni contratte con banche o finanziarie.
Così facendo, infatti, non è possibile per il creditore aggredire l'appartamento, non essendo più di proprietà del debitore.
Qualora si decidesse, invece, di cointestare la casa ad un'altra persona, i creditori potrebbero agire in esecuzione sull'immobile, ma solo per la quota ideale di proprietà del debitore, procedendo comunque al pignoramento e alla vendita dell'integrale bene, salvo, se possibile la divisione in natura dello stesso, con conseguente restituzione del 50% del ricavato dall'asta all'altro soggetto intestatario.
Praticamente, con la cointestazione si risolve ben poco. La prima soluzione esplicata è sicuramente migliore.
Un’altro trucchetto da utilizzare potrebbe essere quello di inserire l'immobile in un fondo patrimoniale.
Ne abbiamo già parlato in diversi articoli: il fondo patrimoniale, che si perfeziona con atto pubblico notarile, ha lo scopo di destinare beni immobili o mobili registrati in pubblici registri a far fronte ai bisogni della famiglia.
Con questo istituto, l’immobile sarebbe sottratto alle azioni di quei creditori i cui debiti furono contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.
Prima di costituirlo, però, va attentamente valutato se i debiti già esistenti con banche o società di intermediazione finanziaria siano sorti per soddisfare i bisogni della famiglia oppure no.
Nel caso in cui il debito sia stato contratto per venire incontro ad esigenze familiari, infatti, costituire un fondo patrimoniale ed includervi un immobile non risolverebbe affatto il problema, perché i creditori di quei finanziamenti potrebbero comunque agire e rivalersi sull'abitazione
Qualora, invece, debiti siano sorti per scopi estranei al soddisfacimento dei bisogni di famiglia, l’immobile incluso nel fondo patrimoniale non potrebbe essere aggredito dai creditori.
Bisogna, però, tener presente che la costituzione di un fondo patrimoniale può essere oggetto di azione revocatoria entro cinque anni dalla data dell'atto a condizione che il creditore riesca a dimostrare che sia stato costituito proprio con lo scopo di sottrarre consapevolmente un bene alle azioni dei creditori.
Anche la vendita dell'appartamento ad altro soggetto può essere sottoposta a revocatoria entro cinque anni, ma la prova che deve fornire l’attore in giudizio è più complicata, consistendo nella necessità di dimostrare che il terzo acquirente fosse consapevole del pregiudizio arrecato dall'atto di vendita ai creditori.
Concludendo, in parole povere, intestare l’immobile a soggetto non debitore è la soluzione preferibile per porre il bene al riparo da future eventuali azioni esecutive dei creditori.
Il fondo patrimoniale, tuttavia, resta la soluzione più economica.
Specifico meglio ho una casa con due mutui della stessa banca per un iporto iniziale di 70000€ primo mutuo, secondo mutuo 50.000€. la banca ha iscritto ipoteca di 1 e 2 grado rispettivamente. Mi rimangano ancora 77 rate da pagare peril primo mutuo, debito residuo circa 27500€. Per il secondo mutuo rimangono 68 rate per circa 17300€. fatto con una banca non Ifis, regolarmente pagato tutte le rate. Ho già il pignoramento del quinto dello stipendio da parte banca ifis di circa 18000€ pignoramento effettuato dal 2020. Banca iFis ha fatto secondo decreto ingiuntivo e raltivo precetto per circa 19700€. Banca Ifis. Procederà al pignormanto della casa? gli conviene fare tale atto pignoramento immobiliare, oppure provvederà ad ulteriore pignormanto presso terzi per un altro 1/5 dello stipendio? grazie mille
Mi scuso per non essermi spiegato bene: lo stipendio non può essere pignorato due volte per crediti riconducibili a prestiti come il mutuo casa: ergo, se Banca IFIS vuole recuperare qualcosa dei 19.700 euro precettati, non gli resta che espropriare la casa. L’alternativa è pignorare lo stipendio attendendo che venga estinto il primo credito azionato al fine di ottenere una nuova trattenuta a rimborso dei 19.700 euro attualmente precettati. Tutto è possibile, anche se improbabile.
Buonasera. ho una casa con due mutui della stessa banca per un iporto iniziale di 70000€ primo mutuo, secondo mutuo 50.000€. la banca ha iscritto ipoteca di 1 e 2 grado rispettivamente. Mi rimangano ancora 77 rate da pagare peril primo mutuo, debito residuo circa 27500€. Per il secondo mutuo rimangono 68 rate per circa 17300€. Ho già il pignoramento del quinto dello stipendio da parte banca ifis di circa 18000€ pignoramento effettuato dal 2020. Banca iFis ha fatto secondo decreto ingiuntivo e raltivo precetto per circa 19700€. Procederà al pignormanto della casa? gli conviene fare tale atto pignoramento immobiliare, oppure provvederà ad ulteriore pignormanto presso terzi per un altro 1/5 dello stipendio? grazie mille
La banca non può pignorare lo stipendio, essendo questo già gravato da una trattenuta di un quinto per debiti della stessa natura di quella rappresentato dal mutuo non pagato.
Quindi, è inevitabile che la banca procederà ad espropriazione della casa.