Ipoteca per il mutuo » Le tutele dell'immobile

Presenza di vari finanziamenti in corso pagati regolarmente, con il progetto di acquistare, a breve, un immobile con sottoscrizione del mutuo, con ipoteca obbligatoria. Nel caso non si potessero più onorare le rate dei prestiti, e si scegliesse di dare priorità al mutuo, gli altri istituti di credito potrebbero avanzare pretese sull'ipoteca in corso che si sta pagando regolarmente? E se il mutuo con ipoteca fosse cointestato, magari con un soggetto minorenne? A quali scenari si andrebbe incontro?

Per prima cosa è bene chiarire che un appartamento acquistato con mutuo garantito da ipoteca a favore di una banca, può essere sempre oggetto di azioni esecutive da parte di altri creditori, anche diversi dall'istituto di credito che ha concesso il mutuo.

Ciò, anche se le rate del mutuo ipotecario vengono onorate regolarmente.

E' naturale, però, che, avendo la banca iscritto ipoteca di primo grado, nel caso un altro creditore ponga in vendita l'appartamento, iscrivendo un'ipoteca di secondo grado, l'istituto di credito verrebbe soddisfatto per prima. Questa gerarchia, quindi, rende poco attraente, per gli altri creditori diversi dalla banca, aggredire l'immobile sui cui grava già l'ipoteca della banca.

Comunque, nel caso in si voglia porre al riparo un immobile da eventuali azioni esecutive da parte dei creditori, esistono diverse soluzioni.

La prima è quella di alienare o donare l'immobile per intero a un soggetto del tutto estraneo dalle obbligazioni contratte con banche o finanziarie.

Così facendo, infatti, non è possibile per il creditore aggredire l'appartamento, non essendo più di proprietà del debitore.

Qualora si decidesse, invece, di cointestare la casa ad un'altra persona, i creditori potrebbero agire in esecuzione sull'immobile, ma solo per la quota ideale di proprietà del debitore, procedendo comunque al pignoramento e alla vendita dell'integrale bene, salvo, se possibile la divisione in natura dello stesso, con conseguente restituzione del 50% del ricavato dall'asta all'altro soggetto intestatario.

Praticamente, con la cointestazione si risolve ben poco. La prima soluzione esplicata è sicuramente migliore.

Un'altro trucchetto da utilizzare potrebbe essere quello di inserire l'immobile in un fondo patrimoniale.

Ne abbiamo già parlato in diversi articoli: il fondo patrimoniale, che si perfeziona con atto pubblico notarile, ha lo scopo di destinare beni immobili o mobili registrati in pubblici registri a far fronte ai bisogni della famiglia.

Con questo istituto, l'immobile sarebbe sottratto alle azioni di quei creditori i cui debiti furono contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.

Prima di costituirlo, però, va attentamente valutato se i debiti già esistenti con banche o società di intermediazione finanziaria siano sorti per soddisfare i bisogni della famiglia oppure no.

Nel caso in cui il debito sia stato contratto per venire incontro ad esigenze familiari, infatti, costituire un fondo patrimoniale ed includervi un immobile non risolverebbe affatto il problema, perché i creditori di quei finanziamenti potrebbero comunque agire e rivalersi sull'abitazione

Qualora, invece, debiti siano sorti per scopi estranei al soddisfacimento dei bisogni di famiglia, l'immobile incluso nel fondo patrimoniale non potrebbe essere aggredito dai creditori.

Bisogna, però, tener presente che la costituzione di un fondo patrimoniale può essere oggetto di azione revocatoria entro cinque anni dalla data dell'atto a condizione che il creditore riesca a dimostrare che sia stato costituito proprio con lo scopo di sottrarre consapevolmente un bene alle azioni dei creditori.

Anche la vendita dell'appartamento ad altro soggetto può essere sottoposta a revocatoria entro cinque anni, ma la prova che deve fornire l'attore in giudizio è più complicata, consistendo nella necessità di dimostrare che il terzo acquirente fosse consapevole del pregiudizio arrecato dall'atto di vendita ai creditori.

Concludendo, in parole povere, intestare l'immobile a soggetto non debitore è la soluzione preferibile per porre il bene al riparo da future eventuali azioni esecutive dei creditori.

Il fondo patrimoniale, tuttavia, resta la soluzione più economica.

12 maggio 2014 · Andrea Ricciardi

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