Innovazione

(Articolo 1120 - 1121 del codice civile)

Siccome il codice civile non fornisce la nozione di innovazione è toccato alla giurisprudenza precisare il concetto di innovazione.

Consiste in un'innovazione ogni opera nuova che alteri in tutto o in parte la cosa comune eccedendo i limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modificazione materiale della forma e della sostanza della cosa medesima (Cass. sent. numero 2846 7.5.1982).

Non ogni mutamento è idoneo a configurare l'innovazione in senso tecnico-giuridico, ma solo quella modificazione materiale che altera l'entità sostanziale della cosa comune, nel senso che l'innovazione dà luogo a un “qualcosa di nuovo” con funzione e destinazione diverse da quelle originarie.

Le modificazioni eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto a un migliore godimento della cosa medesima, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, non rientrano nella fattispecie suaccennata.

In un caso concreto è stato accertato che l'installazione di un cancello elettrico non costituisce innovazione, bensì semplice modificazione della cosa comune senza cambiamento della destinazione d'uso.

L'elencazione del comma 2 dell'articolo 1120 del codice civile, non è tassativa; può avvenire che i vantaggi indicati dal primo comma si accompagnino a svantaggi per la collettività e quindi in questo caso l'innovazione dovrà ritenersi vietata. (Cass. Sent. numero 2696, 9.7.1975).

L'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongono limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condomini, e le norme di un regolamento contrattuale di condominio possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa.

Le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo condomino sono lecite quando esse non ne compromettano il decoro architettonico con la conseguenza che, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può anche procedere all'apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purchè tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare a utilizzare il cortile, come in precedenza.

Il decoro architettonico consiste nella caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio e non richiede una particolare valutazione estetica, come per es. norme per la tutela d'ambiente o simili qualificazioni edili (vedi Cass. sent. numero 8861, 28.11.1987).

Il decoro architettonico, indicato dall'articolo 1120 del codice civile, è diverso dall'aspetto architettonico che l'articolo 1127 pone come limite alla facoltà di elevare nuovi piani.

In questo caso il comma 3 dell'articolo citato prevede una limitazione della possibilità di sopraelevazione in quanto suscettibile di peggioramento ogni volta che venga adottato, nella parte soprelevata, uno stile diverso da quelle preesistente nell'edificio (Cass., sent. numero 4613, 14.7.1988).

Il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, dal momento che a esso sono interessati tutti i condomini. Ciascuno di essi può ottenere la demolizione delle opere lesive eseguite in contrasto col divieto contenuto nell'articolo 1120 (Cass., sent. numero 175, 15.1.1986).
Tale potere spetta anche all'Amministratore del condominio il quale quindi, a norma dell'articolo 1120, numero 4 del codice civile. Può agire in giudizio pure in mancanza della preventiva deliberazione dell'assemblea condominiale, anche se questa nella maggior parte dei casi, è consigliabile.

Un'attenzione particolare merita l'articolo 1121 del codice civile, in caso di innovazioni che comportano una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, esonera i condomini che non intendono trarre vantaggio da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

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Articolo 1120 del codice civile - Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Articolo 1121 del codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opera, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendano trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dall'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.


2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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