Incendio dell'immobile locato e presunzione di colpa a carico del conduttore

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile; in pratica si configura una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio non sia a lui imputabile.

In difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a carico del conduttore. Non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.

In pratica, affinché il conduttore possa essere liberato per i danni riportati a seguito di un incendio dalla cosa in custodia, occorre che il presunto responsabile provi che il danno sia derivato da una causa esterna individuata, non riconducibile né alla sua volontà né alla sua sfera di controllo (ad esempio, che l'incendio sia di origine dolosa imputabile a terzi).

Non rientra nel contenuto della prova liberatoria a carico del conduttore l'individuazione del materiale responsabile del fatto dannoso. Esclusa la responsabilità nell'incendio, non può ricadere sul locatario la responsabilità della mancata individuazione dell'autore dello stesso. In questa ipotesi, ciò che conta è che sia accertato (con gli standards probabilistici propri del procedimento civile) che il fatto a causa del danno, ovvero l'incendio, sia ascrivibile ad un terzo, non essendo invece rilevante che si conosca anche chi sia l'autore materiale dell'incendio.

L'individuazione fisica dei responsabili, comporterebbe infatti l'uso di attività investigative che porrebbe a carico del conduttore la realizzazione di una attività (l'individuazione non della causa ma del soggetto concretamente responsabile del danno) che va oltre i confini della prova liberatoria.

Quelle appena riportate sono le considerazioni svolte dai giudici di legittimità che emergono dalla sentenza 15721/15.

28 luglio 2015 · Ornella De Bellis

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