Imu e tasi » tutto ciò che devi conoscere

Tutto quello che è fondamentale conoscere su Imu e Tasi

La Legge di Stabilità 2014 (Legge numero 147/2013) ha istituito l’Imposta Municipale Unica (IUC) che ha il compito di riunire in un’unica tassazione le imposte relative al possesso di immobili e quelle dedicate all'erogazione e alla fruizione dei servizi comunali.

La IUC si compone quindi di tre imposte differenti quali l’IMU (Imposta municipale unica relativa al possesso di immobili che non siano le abitazioni principali), la TASI (Tassa annuale sui servizi indivisibili relativa all'abitazione principale) e la TARI, destinata a finanziare i costi di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

Oggi parleremo principalmente di Imu e Tasi, scoprendo analogie, differenze e quant'altro.

IMU

L’Imposta Municipale Unica è stata inizialmente introdotta dal Governo Berlusconi (decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011) per gli immobili diversi dall'abitazione principale ma il Governo Monti, a causa di urgenti motivi per la crescita, l'equità e il consolidamento dei conti pubblici (manovra “Salva Italia”), ha esteso l’imposta anche alle abitazioni principali rendendola effettiva, in via sperimentale, a partire dal 2012.

La Legge numero 124/2013 e la Legge numero 147/2013 hanno eliminato rispettivamente la prima e seconda rata dell'IMU sull’abitazione principale previste per il 2013 e, con l’approvazione delle Legge di Stabilità 2014, viene di fatto esentata dal pagamento dell'Imposta municipale unica la prima casa e le relative pertinenze.

Per il 2014 l’IMU rimane in vigore sulle seconde case, sulle case considerate di lusso (categoria catastali A/1, A/8 e A/9) anche se prima casa, fabbricati e alle aree fabbricabili. L’IMU è a carico del proprietario degli immobili; il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi; l'ex coniuge affidatario della casa coniugale; il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Il calcolo dell'imposta si determina aggiungendo una particolare aliquota alla base imponibile. La base imponibile si calcola moltiplicando alla rendita catastale esplicitata nel rogito il valore di 168 (fattore che contiene al suo interno sia il moltiplicatore 160 precedentemente introdotto dal governo Monti, sia il fattore di aggiornamento catastale del 5% già presente con l’ICI).

Il valore della rendita catastale riferita al proprio immobile è riportato sul contratto di acquisto dell'immobile stesso (rogito notarile).

In alternativa, è possibile ottenere tale valore tramite una misura catastale, che può essere effettuata gratuitamente attraverso il servizio on line offerto dall'Agenzia del Territorio. In questo caso sarà necessario indicare, oltre al proprio codice fiscale, i dati identificativi dell'immobile (Comune, sezione, foglio, particella).

L’aliquota di base è pari a 0,76% e i Comuni possono aumentarla fino a raggiungere il tetto di 1,06% (+,0,3% rispetto all'aliquota base).

TASI

La Legge di Stabilità 2014 ha chiarito che il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l'abitazione principale come definita ai fini dell'imposta municipale propria, di aree scoperte nonché di quelle edificabili, a qualsiasi uso adibiti.

Inoltre, sono escluse dalla TASI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all'articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva.

Essendo la tassa sui servizi comunali indivisibili un’imposta diretta a chiunque detenga unità immobiliare, ad esempio sia i proprietari che i locatari di un’immobile, ciò comporta che tutti i possessori e detentori devono concorrere al pagamento dell'unica obbligazione tributaria.

Il calcolo dell'imposta è lo stesso utilizzato per la determinazione dell'IMU 2012 per la prima casa e IMU 2013 per la seconda casa.

Per quanto riguarda il calcolo della TASI 2014 cambiano però l’aliquota di base che è dello 0,1% e sulla quale ogni comune avrà la possibilità di ridurla fino ad azzerarla oppure, al contrario, apportare una maggiorazione fino a un massimo dello 0,23% (tetto massimo aliquota TASI a 0,33%).

Ogni Comune avrà il compito di stabilire la distribuzione dell'aliquota tra eventuale locatore e locatario, tenendo conto la somma delle aliquote stabilite dai comuni per IMU e TASI non può superare il limite di 1,14% complessivo.

Ogni Comune avrà inoltre la facoltà di prevedere delle riduzioni o esenzioni nei casi in cui le abitazioni abbiano unico occupante; abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o altro uso limitato e discontinuo, locali, diversi dalle abitazioni; ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente; locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente; abitazioni occupate da soggetti che risiedano o abbiano la dimora, per più di sei mesi all'anno, all'estero; fabbricati rurali ad uso abitativo; superfici eccedenti il normale rapporto tra produzione di rifiuti e superficie stessa.

E' bene dunque controllare presso il comune di ubicazione dell'immobile adibito a prima casa le eventuali riduzioni ed esenzioni applicabili ai proprietari e locatari.

Le differenze principali tra Imu e Tasi

Vediamo quali sono analogie e differenze principali tra Imu e Tasi.

La Tasi ha la stessa base imponibile dell'Imu, analoghi sono i criteri di calcolo sul possesso e identici sono i trattamenti per casi particolari come il non profit

Però, anche se questo parallelismo in alcuni casi è un bene, perché per esempio raddoppiare anche i calcoli sulla base imponibile avrebbe moltiplicato le difficoltà, in altri però determina alcuni paradossi che finiscono per far pagare di più: e ciò perché nel nuovo tributo le aliquote sull'abitazione principale sono in media molto più alte rispetto a quelle sugli altri immobili. Vediamo dunque le differenze tra questi due tributi.

Similitudini tra Imu e Tasi

La base imponibile di Tasi e Imu è identica: si parte dalla rendita catastale, la si rivaluta del 5% e si moltiplica il risultato per il moltiplicatore previsto per ogni categoria di immobili: nel caso degli immobili abitativi e delle pertinenze è 160.

Ci sono similitudini anche sul calcolo del periodo di proprietà in caso di compravendita. Il calcolo, infatti, procede per mesi, e si conteggia il mese intero quando si ha la proprietà per almeno 15 giorni. In caso di immobile acquistato il 10 aprile, per esempio, si contano per il 2014 nove mesi di possesso: l’acconto si misura calcolando l’imposta dovuta nei nove mesi e dividendo il risultato per due.

La Tasi segue gli stessi meccanismi previsti per l’Imu anche per il calcolo in caso di comproprietari.

Ogni comproprietario paga in ragione della quota di possesso e della condizione di occupante o meno.

Se due fratelli (X e Y) sono comproprietari al 50% ciascuno di un appartamento in cui vive solo X, la Tasi sarà così calcolata: X paga sul proprio 50% il tributo determinato dall'aliquota sull’abitazione principale, e sconta integralmente l’eventuale detrazione. Y paga invece sul proprio 50% la Tasi determinata dall'aliquota prevista per la seconda casa non locata, o comunque l’aliquota ordinaria per gli «altri immobili», se il Comune non fa distinzioni.

Le regole Tasi e Imu concordano anch per quel che riguarda le case assegnate al coniuge in seguito a sentenza di separazione personale o divorzio.

L’obbligo tributario, come sostenuto dal Mef, segue il titolare del diritto di abitazione, per cui il coniuge assegnatario deve sostenere il tributo con aliquota ed eventuali detrazioni previste, ovvero non paga l’Imu se l’abitazione non è di lusso.

Come nell’Imu, l’obbligo di versare la Tasi è integralmente a carico anche del coniuge superstite in caso di decesso dell'altro coniuge, anche se la casa è in comproprietà.

Infine, i fabbricati rurali strumentali all'attività agricola hanno anche nella Tasi un trattamento di favore, anche se non si arriva all'esenzione piena e automatica prevista nel caso dell'Imu.

L’aliquota standard per questa tipologia di fabbricati è l’1 per mille, ma non può essere aumentata fino al 2,5 per mille come invece accade per le altre categorie di immobili.

Il Comune può invece scegliere di abbassarla, fino ad azzerarla e produrre nei fatti un’esenzione.

Il MEF, inoltre, aggiunge che ai fabbricati rurali strumentali non è applicabile nemmeno l’aliquota aggiuntiva dello 0,8 per mille.

Differenze tra Imu e Tasi

Passiamo, invece, alle più evidenti discrepanze tra Imu e Tasi.

Almeno formalmente, la Tasi è un tributo sui servizi locali, e di conseguenza si applica anche agli inquilini.

La quota a carico dell'occupante è compresa fra il 10 e il 30% della Tasi prodotta dall'aliquota per le seconde case locate ma, se la delibera comunale non la specifica, si applica in automatico il 10 per cento.

In caso di più occupanti, ognuno è coobbligato e di conseguenza la somma non può essere divisa per il numero degli occupanti per scendere sotto i 12 euro, soglia sotto la quale l’obbligo tributario viene meno.

Per quanto concerne l'abitazione parzialmente locata, il Ministero dell'Economia sostiene che la quota a carico dell'occupante scatta anche nel caso di abitazione principale parzialmente locata.

Nell’Imu, anche in caso di locazione di una stanza, la casa è pacificamente considerata «abitazione principale», mentre nella Tasi secondo l’Economia l’occupante paga una quota del tributo determinato con l’aliquota per l’abitazione principale.

Una teoria che sembra contraddire il principio, espresso sempre dal ministero, secondo cui ogni volta che si può parlare di abitazione principale l’obbligo di versamento ricade interamente sul proprietario.

Parlando, invece, di immobili ex iacp e cooperative edilizie indivise, nella Tasi la quota a carico dell'occupante chiama alla cassa anche gli inquilini degli alloggi ex Iacp che non rispondano ai requisiti di alloggio sociale.

In questo caso, la Tasi va calcolata con l’aliquota destinata agli altri immobili e poi va diviso il risultato fra il proprietario e l’inquilino sulla base della quota stabilita dalla delibera comunale.

Nel caso delle cooperative edilizie, invece, l’intero tributo è a carico della cooperativa in virtù del principio per cui ogni volta che si può parlare di abitazione principale l’obbligo di versamento ricade interamente sul proprietario.

Infine, la Tasi tratta meglio dell'Imu i terreni agricoli.

Nel tributo sui servizi indivisibili infatti i terreni agricoli sono sempre esenti, mentre nell’Imu l’esenzione si applica solo ai terreni incolti e a quelli coltivati ma collocati in Comuni collinari e montani.

Quando Imu e Tasi vanno pagate entrambe

Quali sono i casi, purtroppo non rari, in cui Imu e Tasi vanno pagate entrambe? Vediamo.

Imu e Tasi si sommano solo per le case di lusso: con due immobili nello stesso Comune solo uno sconto per i coniugi con residenze diverse.

L’abitazione principale nel 2014 è di regola esente da Imu e soggetta a Tasi.

Fanno eccezione le abitazioni principali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni di lusso), A8 (ville) e A9 (castelli).

Per queste infatti l’applicazione dell'Imu è rimasta pressoché invariata anche nel corso del 2013.

In questo ambito, l’aliquota base Imu per l’abitazione principale è pari al 4 per mille e può essere variata dal Comune sino ad un massimo del 6 per mille e sino ad un minimo del 2 per mille.

Se sull’abitazione di lusso concorrono sia l’Imu che la Tasi, in linea di principio, la somma delle due aliquote non può superare comunque il 6 per mille.

Si applica inoltre la detrazione base di 200 euro che può essere elevata dal comune. Non è più in vigore invece la maggiorazione di detrazione di 50 euro per ciascun figlio convivente, che era valida fino alla fine dell'anno scorso.

Visto che il pagamento della Tasi si effettua solo nei Comuni che hanno pubblicato la relativa delibera sul sito delle Finanze, entro la fine di maggio, occorre necessariamente esaminare il testo delle delibera stessa.

Per l’abitazione principale, infatti, la disciplina di riferimento della Tasi non prevede elementi di base per il calcolo dell'imposta.

In particolare, non è stabilita una misura minima di detrazione.

L’aliquota base della Tasi, inoltre, è per tutti gli immobili pari all'1 per mille e, nel 2014, non può superare il 2,5 per mille.

Sempre per il solo 2014 è inoltre previsto un complesso meccanismo di determinazione dell'aliquota massima, ideato al fine di stimolare i Comuni a deliberare agevolazioni per l’abitazione principale.

Si prevede in particolare che i Comuni possano elevare l’aliquota massima sino al 3,3 per mille a condizione che vengano finanziate misure di favore per i contribuenti, tali da rendere il carico della Tasi sull'abitazione principale non superiore all'Imu pagata nel 2012.

Pertanto, nei comuni che si sono avvalsi della facoltà di superare il tetto massimo di legge dell'aliquota devono essere state adottate detrazioni sostanzialmente equivalenti a quelle vigenti ai fini Imu nel 2012.

Ai fini dell'applicazione delle detrazioni comunali dovrebbero valere le regole Imu, salvo diversa determinazione in delibera.

Nella Tasi la definizione di abitazione principale è, per espressa previsione di legge, quella valevole ai fini Imu. Deve pertanto trattarsi della casa posseduta dal contribuente nella quale egli risieda anagraficamente e dimori abitualmente, unitamente ai suoi familiari.

Da notare bene che in presenza di due abitazioni in possesso ciascuna di uno dei due coniugi, con residenze separate, ubicate nello stesso comune, solo una delle due può essere considerata abitazione principale.

L’altra sarà, in linea di principio, soggetta sia a Imu che a Tasi, seppure con il vincolo dell'aliquota massima non superiore al 10,6 per mille.

In linea del tutto teorica, si ritiene che sia possibile equiparare all'abitazione principale gli immobili delle cooperative a proprietà indivisa, gli alloggi sociali, l’ex casa coniugale assegnata in sede di separazione personale o divorzio e l’immobile non locato dei soggetti appartenenti alle forze armate e degli altri soggetti indicati nella norma.

I comuni esenti dalla Tasi

Se la questione Imu e' ormai standardizzata (si paga l'acconto sulla base delle aliquote del 2013 solo sulle seconde case perché le case di abitazione principale sono esenti), per quanto riguarda la Tasi, istituita da quest'anno a copertura dei servizi comunali indivisibili e a carico anche dei proprietari di prime case, il discorso è ben più complesso.

Fino alla scadenza del 16 Giugno 2014, infatti, non era certo se la prima rata slittasse o meno.

A chiarire la questione, e' entrato in vigore il cosiddetto decreto ponte, il quale chiarisce diversi punti prevedendo, per il solo 2014:

  1. si paga la prima rata TASI al 16/6/2014 solo se le delibere comunali che ne fissano aliquote e riduzioni risultano pubblicate entro il 31/5/2014 sul sito del Ministero dell'Economia e delle finanze.
  2. se le delibere non risultano pubblicate la prima rata slitta, per tutte le categorie di immobili, al 16/10/2014 a patto che la pubblicazione sullo stesso sito avvenga comunque entro il 18/9/2014.
  3. se le delibere non risulteranno pubblicate nemmeno entro il 18/9/2014 la TASI slitterà ulteriormente al 16/12/2014, in rata unica, con applicazione dell'aliquota base di legge dell'1 per mille sempre nel rispetto del tetto di legge (Tasi piu' Imu non devono superare l'Imu massima statale fissata per il 2013 per ciascuna categoria di immobili).
  4. nel caso di scadenza unica al 16/12/2014 per mancanza di delibera comunale l'eventuale occupante dell'immobile diverso dal proprietario (inquilino) contribuisce al pagamento della TASI per il 10%. Il resto lo paga il proprietario.
  5. non arriveranno a casa moduli di pagamento precompilati; il calcolo e la compilazione del modulo (F24 o bollettino postale) sono a carico del contribuente.

Da notare bene che le delibere possono prevedere per la Tasi scadenze al 16/6 (acconto) e al 16/12 (saldo), e che il calcolo avviene applicando l'aliquota deliberata sull'imponibile utilizzato per l'Imu (valore catastale moltiplicato per alcuni coefficienti di rivalutazione), poi sottraendo le detrazioni eventualmente previste in delibera.

Per ottenere l'acconto il risultato va diviso a metà e pagato con le modalità decise dal comune (sempre possibile l'uso del bollettino postale o del modello F24, facoltativo il pagamento telematico).

I Comuni in regola con la pubblicazione delle delibere, a quanto pare, sono molto pochi, una piccola percentuale rispetto al totale.

Tra i capoluoghi di Regione mancano all'appello Campobasso, Catanzaro, Firenze, L'Aquila, Milano, Palermo, Perugia, Potenza, Roma, Trieste.

Hanno invece provveduto Ancona, Aosta, Bari, Bologna, Cagliari, Genova, Napoli, Torino, Trento, Venezia.

18 giugno 2014 · Andrea Ricciardi

Offri il tuo contributo alla visibilità di indebitati.it

Ti chiediamo la cortesia di voler contribuire ad accrescere la visibilità di indebitati.it cliccando su una delle icone posizionate qui sotto: per condividere, con un account Facebook, Google+ o Twitter, il contenuto di questa pagina oppure per iscriverti alla newsletter o al feed della comunità. Qualora lo preferissi, puoi seguirci sui social cliccando qui. Un grazie, per la tua attenzione, dallo staff.

condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Approfondimenti e integrazioni

Assistenza gratuita e briciole di pane

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su imu e tasi » tutto ciò che devi conoscere. Clicca qui.

Stai leggendo Imu e Tasi » Tutto ciò che devi conoscere Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 18 giugno 2014 Ultima modifica effettuata il giorno 4 marzo 2017 Classificato nella categoria iuc tarsu tia imu tasi service tax e altri tributi locali Inserito nella sezione fisco, tributi e contributi del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

cerca