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Il nuovo concetto di abitazione principale ai fini IMU – Nessuna esenzione ma solo una riduzione del 50% per le abitazioni concesse in comodato a genitori e figli

Il nuovo concetto di abitazione principale ai fini IMU

Com'è noto, l'IMU non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuano ad applicarsi l'aliquota e la detrazione stabilita da ciascun Comune.

Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita' immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unita' pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unita' ad uso abitativo.

I comuni possono considerare direttamente adibita ad abitazione principale l'unita' immobiliare posseduta a titolo di proprieta' o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

La legge di stabilità 2016 ha apportato modifiche all'articolo 13 del decreto legge 201/11, stabilendo, fra l'altro, che non può più essere considerata abitazione principale l'unita' immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale (l'agevolazione operava limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di euro 500 oppure nel solo caso in cui il comodatario apparteva a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 euro annui).

In caso di più unita' immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unita' immobiliare. A partire dall'anno 2015 e' considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unita' immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), gia' pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso.

L'IMU resta non applicabile, altresi':

alle unita' immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprieta' indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
b) ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008);
alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
ad un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita' immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonche' dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Nessuna esenzione ma solo una riduzione del 50% per le abitazioni concesse in comodato a genitori e figli

La legge di stabilità 2016 ha integrato il comma 3 dell'articolo 13 del decreto legge 201/11, introducendo una norma secondo la quale la base imponibile ai fini IMU e' ridotta del 50 per cento per le unità immobiliari (fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente, nonché dimori abitualmente, nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

La basa imponibile ai fini IMU resta al 50% anche

per i fabbricati di interesse storico o artistico;
per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilita' o inabitabilita' e' accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facolta' di presentare una dichiarazione sostitutiva rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla meta' della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.

La legge di stabilità 2016 ha inoltre apportato rilevanti modifiche alla base imponibile ed alle modalità di calcolo relative all'IMU per i terreni agricoli, sopprimendo il secondo periodo del comma 5, abrogando il comma 8-bis dell'articolo 13 del decreto legge 201/11.

25 Dicembre 2015 · Paolo Rastelli

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