La rinegoziazione dei mutui a tasso variabile - la convenzione ABI MEF

Un'ulteriore possibilità offerta al cliente che intende rinegoziare il mutuo a tasso variabile è quella di trasformare il contratto in un mutuo a rata fissa (ridotta in base alla media dei tassi del 2006) e durata variabile.

Questa possibilità, che costituisce un diritto esercitabile dai clienti, anche in ritardo nei pagamenti, titolari di un mutuo a tasso e rata variabile per l'intera durata del contratto, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, prima del 29 maggio 2008, e destinati all'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale ( a questi fini, per abitazione principale si intende quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente) è stata introdotta da un recente provvedimento legislativo che ha portato alla stipula di una Convenzione tra il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Associazione Bancaria Italiana (firmata il 19 giugno 2008).

L'elenco delle banche aderenti è consultabile sui siti internet del Ministero dell'Economia e delle Finanze (www.tesoro.it) e dell'ABI (www.abi.it). L'elenco indica anche le specifiche condizioni migliorative, rispetto a quelle previste dal provvedimento normativo, applicate dalla banca aderente(questa rinegoziazione si applica anche ai mutui che sono stati oggetto di operazione di cartolarizzazione qualora la banca, aderendo alla convenzione, abbia offerto alla clientela tale condizione migliorativa).

Con la rinegoziazione basata sulla Convenzione l'importo delle rate del mutuo - da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 - viene ridotto ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando, all'importo e alla scadenza originari del mutuo, il tasso di interesse che risulta dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell'anno 2006 (anno in cui i tassi erano più bassi di quelli attuali).

Se il mutuo è stato stipulato o rinegoziato dopo il 31 dicembre 2006, si considera la prima rata successiva alla stipula o alla rinegoziazione.

La differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e l'importo della rata che risulta per effetto della rinegoziazione viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio.

Il conto di finanziamento accessorio produce interessi, capitalizzabili annualmente, ed è regolato al tasso che si ottiene in base al tasso di interesse fisso (IRS) a dieci anni alla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread massimo di 0,50 punti percentuali. Banche e intermediari potranno comunque proporre alla clientela interessata condizioni economicamente più favorevoli - in particolare per quanto riguarda lo spread - rispetto a quelle previste dalle disposizioni normative.

L'eventuale debito che risulta dal conto accessorio, alla data di scadenza originaria del mutuo, per effetto dell'accumulo di differenze tra rata originaria e rata rinegoziata, viene rimborsato dal cliente con rate costanti uguali a quelle che sono state definite con la rinegoziazione.

Se, dopo la rinegoziazione, la differenza tra gli importi della rata del mutuo originario e quella rinegoziata genererà differenze di rata a favore del cliente, queste differenze concorreranno a ridurre il debito del conto di finanziamento accessorio.

Qualora i tassi subissero una riduzione rilevante, la differenza di rata - positiva per il cliente - potrebbe anche determinare la completa estinzione del conto di finanziamento accessorio e, da quel momento, una riduzione dell'importo della rata con il ritorno alla durata originaria del mutuo. Ovviamente, qualora i tassi subissero successivamente un nuovo aumento, il cliente tornerebbe a pagare un importo non superiore a quello della rata che risulta per effetto della rinegoziazione, e la differenza rispetto alla rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario verrebbe addebitata sul conto di finanziamento accessorio.

In sintesi, la rinegoziazione in base alla Convenzione non porta ad una operazione di mutuo a tasso fisso, ma garantisce al cliente che se i tassi di mercato salgono la rata non aumenta ma si determina solo un allungamento della scadenza del finanziamento, con rate costanti pari al valore determinato nella rinegoziazione; se invece i tassi scendono si riduce il maggior periodo di rimborso o, addirittura, si riduce l'importo della rata.

La rinegoziazione basata sulla Convenzione è esente da imposte, tasse e da oneri di qualsiasi natura, anche notarili. Inoltre, non fa venir meno i benefici fiscali acquisiti in precedenza, come quelli relativi alla detrazione per il cliente degli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui contratti per l'acquisto, costruzione, ristrutturazione dell'abitazione principale.

I clienti titolari di mutui a tasso variabile ricevono dalle banche che aderiscono alla convenzione, entro il 29 agosto 2008, la proposta di rinegoziazione che - oltre ai contenuti dell'offerta di rinegoziazione in relazione al contratto in essere - include elementi che consentano al cliente di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell'importo delle rate, nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell'evoluzione dei tassi di interesse.

Il cliente che accetta la proposta dovrà comunicarlo alla banca entro 3 mesi dalla comunicazione della proposta stessa.

L'accettazione dovrà essere corredata da una dichiarazione con la quale il cliente attesta il ricorrere dei requisiti per l'accesso alla rinegoziazione (il modello viene fornito dalla banca assieme alla proposta di rinegoziazione - Si tratta di una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà resa ai sensi della normativa vigente).

Le nuove rate partiranno al più tardi dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell'accettazione della proposta di rinegoziazione, per le rate del mutuo in scadenza successivamente al 1° gennaio 2009.

Se il cliente volesse estinguere l'operazione, può estinguere senza alcuna penale sia il saldo del conto di finanziamento accessorio che il debito residuo del mutuo rinegoziato.

Attenzione: la rinegoziazione in base alla Convenzione potrebbe comportare un esborso complessivo maggiore di quello che si sosterrebbe continuando a rimborsare il mutuo secondo il piano di ammortamento iniziale: si può determinare infatti un allungamento della durata del finanziamento.

Simulazione dell'impatto della rinegoziazione del mutuo in base alla convenzione abi- ministero dell'economia e delle finanze sulla durata del mutuo originario

Mutui di 100.000 euro a tasso variabile (Euribor a 3 mesi + 1,5%) stipulati a gennaio 2004 con durate iniziali pari a 15, 20 e 25 anni. Nell'esempio i tassi di interesse applicati al mutuo originario sono ipotizzati costanti a partire dalla data di rinegoziazione per tutta la durata del finanziamento. La rata è stata calcolata sulla base del piano di ammortamento del capitale definito all'atto della stipula e il cui andamento è stato fissato per tutta la durata del mutuo.

tabella-rinegoziazione
ATTENZIONE: in caso di ulteriori incrementi dei tassi di interesse variabili applicati al mutuo originario, si ottiene un allungamento ulteriore della durata del finanziamento. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando un nuovo incremento dell'1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata aggiuntiva per il mutuo 1 si allungherebbe a 15 mesi, per il mutuo 2 a 42 mesi, per il mutuo 3 a 98 mesi. Naturalmente, in caso invece di riduzione dei tassi di interesse sotto il livello del 2006 si assisterebbe ad una riduzione della durata del mutuo. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando una riduzione dell'1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata per il mutuo 1 si ridurrebbe a 3 mesi, per il mutuo 2 a 9 mesi, per il mutuo 3 a 21 mesi.

Si tenga presente che:

1) La media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 è pari al 2,1%. Il valore del 3,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 (2,1%) lo spread contrattuale ipotizzato pari all'1,5%.
2) La media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 è pari al 3,1%. Il valore del tasso del 4,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 lo spread contrattuale ipotizzato pari all'1,5%.
3) Relativamente al tasso l'Euribor a 3 mesi si è ipotizzato che questo rimanga stabile sul valore medio del 2008 (pari al 4,75%;
di conseguenza, essendo lo spread pari all'1,5%, il tasso variabile è atteso pari al 6,25%). Nella simulazione, le rate attese del mutuo risultano decrescenti.
4) Nell'esempio questa differenza è stimata ridursi nel tempo visto l'andamento decrescente delle rate.
5) Il capitale residuo da pagare alla scadenza del finanziamento è stato calcolato ipotizzando che l'IRS a 10 anni da applicare al conto di finanziamento accessorio sia pari a quello risultante dalla media di tassi IRS a 10 anni nel 2008 +
0,5% (pari al 4,63% + 0,5% = 5,13%).

Richiedi assistenza gratuita sugli argomenti trattati nell'articolo

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile - la convenzione abi mef.

Commenti e domande dei lettori

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.

  • nicola capece 14 gennaio 2010 at 08:02

    Vorrei sapere quando si prescrive il mancato pagamento di una rata di rimborso di mutuo fondiario ovvero se i 10 anni decorrono dalla scadenza della rata o dalla scadenza del mutuo?

    • cocco bill 14 gennaio 2010 at 09:01

      La prescrizione parte dalla data di scadenza della rata, indipendentemente dalla scadenza del contratto di mutuo.

    1 4 5 6