LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO CON LA PROPRIA BANCA

La rinegoziazione del mutuo concordata con la banca

La rinegoziazione, ovvero la modifica dei termini del contratto di mutuo (durata, tasso di interesse, etc.) è un'ulteriore opportunità offerta al cliente che ha stipulato un mutuo e desidera rivedere i termini del proprio contratto per ricondurre il rimborso del prestito a condizioni più in linea con la sua pianificazione finanziaria, ad esempio riducendo l'impatto delle rate.

Si tratta dunque di un'operazione che garantisce al cliente di poter trovare soluzioni più soddisfacenti alla propria condizione economico-finanziaria.

Per realizzare la rinegoziazione è opportuno rivolgersi alla propria banca per spiegare con precisione le proprie necessità e ricercare insieme una soluzione condivisa.

Questa soluzione si basa infatti sull'accordo di entrambe le parti: né la banca, né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni, a meno che questo non sia espressamente previsto dal contratto (ad esempio, nel caso dei cosiddetti mutui con opzione di scelta della tipologia di tasso da applicare al mutuo).

Naturalmente, prima di fare ciò, è necessario compiere assieme alla banca un'attenta valutazione delle proprie esigenze nel tempo, esaminando una serie di fattori quali, ad esempio, l'età del cliente alla fine della restituzione del nuovo mutuo, come egli prevede che evolverà la sua situazione finanziaria nel lungo termine, etc.

Ma in particolare quali elementi del mutuo possono essere oggetto di rinegoziazione? I più importanti sono:

- la tipologia di mutuo; ad esempio è possibile passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso per garantire la stabilità del valore delle rate al verificarsi di fluttuazioni dei tassi. È ovviamente anche possibile passare da un mutuo a tasso fisso ad un mutuo a tasso variabile;
- il livello del tasso di interesse applicato, rivedendo ad esempio la misura dello spread applicato dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento (ad esempio l'Euribor o il tasso IRS);
- la durata del mutuo, passando ad esempio da un mutuo ventennale ad uno trentennale, con il conseguente aumento complessivo degli interessi, ma anche con l'immediata diminuzione dell'importo delle singole rate di rimborso.

Oggi, come hanno precisato recenti norme in materia, si può rinegoziare il mutuo senza spese tramite una scrittura privata, anche non autenticata, cioè senza l'intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato. È sufficiente un accordo scritto tra banca e cliente.

La rinegoziazione inoltre - come nella portabilità - non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza, come ad esempio quelli relativi all'acquisto, costruzione, ristrutturazione dell'abitazione principale.

a) un esempio di rinegoziazione del mutuo concordata tramite allungamento della durata del mutuo

Condizioni originarie del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 20 anni
RATA MENSILE = 716 EURO

Rinegoziazione del mutuo con allungamento della durata (di 5 anni)

Nuove condizioni del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 25 anni
NUOVA RATA MENSILE = 644 EURO

N.B.: a fronte di una rata di rimborso minore si utilizza per un periodo maggiore il credito della banca e quindi si paga complessivamente una somma di interessi maggiori dovuta all'allungamento della durata del mutuo. Nell'esempio precedente tale maggiore somma di interessi è pari a 21.347 euro.

b) un esempio di rinegoziazione del mutuo concordata tramite riduzione del tasso di interesse del mutuo mantenendo la stessa durata

Condizioni originarie del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 20 anni
RATA MENSILE = 716 EURO

Rinegoziazione del mutuo con riduzione del tasso dello 0,5% mantenendo la stessa durata

Nuove condizioni del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 5,5% con durata pari a 20 anni
NUOVA RATA MENSILE = 688 EURO

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Commenti e domande dei lettori

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  • nicola capece 14 gennaio 2010 at 08:02

    Vorrei sapere quando si prescrive il mancato pagamento di una rata di rimborso di mutuo fondiario ovvero se i 10 anni decorrono dalla scadenza della rata o dalla scadenza del mutuo?

    • cocco bill 14 gennaio 2010 at 09:01

      La prescrizione parte dalla data di scadenza della rata, indipendentemente dalla scadenza del contratto di mutuo.

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