Contratto di risparmio edilizio - In caso di recesso il diritto di stipula va restituito al cliente

Il contratto di risparmio edilizio (cd. Bausparvertrag) costituisce una particolare forma di mutuo immobiliare, sorta in Germania e disciplinata dalla legge tedesca. In particolare, il regolamento contrattuale si articola in due fasi, una di accumulo e una successiva di mutuo, secondo uno schema che consente al cliente di accumulare, in un determinato periodo di tempo, risparmi finalizzati ad ottenere l'erogazione di un mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile.

La disciplina tipica del contratto di Bausparvertrag prevede che il cliente-aspirante mutuatario (Bausparer), all'atto della sottoscrizione del contratto, abbia l'obbligo di versare una somma a titolo di "diritto di stipula" in favore del finanziatore. La medesima disciplina, nei casi di recesso e in ogni altro caso di scioglimento anticipato del vincolo contrattuale, esclude inoltre la possibilità, per il cliente, di vedersi restituito l'importo così corrisposto.

Una simile previsione risulta, tuttavia in contrasto con la disciplina inderogabile di diritto interno, dettata in particolare a tutela del consumatore. Il versamento del diritto di stipula ppare infatti sostanzialmente assimilabile ad una penale: da un lato, ne è escluso il rimborso nei casi di recesso da parte del cliente, e, dall'altro, tale onere risulta privo di autonoma giustificazione causale, non trovando la propria contropartita in alcuna prestazione o servizio resi dalla banca in favore del cliente.

Al riguardo deve osservarsi come nel nostro ordinamento, e alla luce della recente evoluzione normativa, costituisca un principio inderogabile quello secondo cui il cliente può recedere dai contratti di durata senza penalità e spese. Tale principio, inoltre, è oggi espressamente sancito, anche con riferimento ai mutui, dalla Legge Bersani bis che prevede la nullità di qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con cui «si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l'estinzione anticipata o parziale dei mutui per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Inoltre, anche il Codice del consumo qualifica come vessatorie le clausole che consentono al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore, se questi recede dal contratto, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta, se è quest’ultimo a recedere.

Ciò posto, è evidente come le previsioni contrattuali che in caso di recesso escludono la restituzione dell'importo versato a titolo di diritto di stipula, risolvendosi in una sostanziale limitazione della libertà di recesso spettante al cliente, si pongano in contrasto con i principi sopra indicati, e non possano pertanto trovare applicazione.

Quelle appena indicate sono le argomentazioni richiamate dall'Arbitro Bancario Finanziario nella decisione 3041/12, ribadite, successivamente, anche nella decisione 8564/14.

20 luglio 2015 · Tullio Solinas

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