I più importanti interventi di manutenzione e modernizzazione - dall'abbaino ai balconi

Abbaino
Si tratta di una modifica estetica e in questo senso richiede una approvazione.

Antenna mobile ritrasmettente
L'installazione di una antenna mobile ritrasmettente necessità di una votazione unanime anche per i pericoli per la salute connessi.

Antenna radio amatoriale
Si tratta di un intervento nella struttura edile con possibili conseguenze negative sulla tenuta del tetto e con possibili disturbi delle frequenze radio e televisive degli altri proprietari. Per questo è richiesta la maggioranza prevista per le innovazioni.

Antenna TV centralizzata e parabolica
Un antenna centralizzata appartiene agli impianti comuni di un condominio che possono trovare, attraverso una deliberazione a maggioranza, un intervento per motivi di aggiornamento tecnico (> trasformazione in trasmettitori a banda larga). Esiste comunque la possibilità che i condomini non interessati restino esclusi dalla partecipazione alla spesa.
L'articolo 2 della legge fra l'altro prevede che si tratta di innovazioni necessarie, secondo articolo 1120 primo comma del codice civile, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, terzo comma, e cioè in prima e seconda convocazione 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi di proprietà.
Il costo di una nuova antenna satellitare di solito viene sostenuto dagli utilizzatori in quote uguali, fatte salve altre convenzioni.
Il diritto per singoli proprietari, di installarsi una propria antenna satellitare, rimane comunque valido, con la limitazione di eventuali disposizioni comunali particolari secondo la legge numero 249/1997).
L'installazione di un'antenna parabolica dipende da una valutazione estetica. Se si tratta in effetti di una innovazione, secondo l'articolo 1120 del codice civile, sarebbero necessarie le maggioranze previste (la metà dei proprietari e due terzi dei millesimi di proprietà).
Se però l'installazione non comporta un intervento edile rilevante e non pregiudica il decoro e l'estetica della casa, l'installazione può avvenire anche senza autorizzazione con chiaro riferimento alla libertà di informazione comunque tutelata.

Apertura di un passaggio nel soffitto
Se si tratta di creare un passaggio fra due appartamenti sovrastanti di proprietà unica non occorre autorizzazione, sempre che non ci sia pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato.

Ascensore nel giroscale
L'installazione di un ascensore nel giroscale rappresenta una modifica edile, rientra però nella regolamentazione delle barriere architettoniche, se viene considerato come misura di supporto per persone disabili.

Balconi
Nel corso del tempo si è affermata nella giurisprudenza l'opinione che i balconi nella considerazione estetica complessiva dell'edificio rivestono una importanza particolare e quindi vanno inclusi nel patrimonio comune dell'edificio (vedi > sent. Cassazione numero 7831 - 3.8.1990 e numero 1361 - 18.3.1989).
La conservazione e la manutenzione del frontalino esterno dei balconi rientra quindi nelle competenze dell'assemblea condominiale. Le relative spese vanno a carico della comunità, sempre che il regolamento condominiale o una delibera non prevedano un'altra regolamentazione (vedi > cassazione numero 7603/1994).
La ripartizione delle spese concernente la manutenzione dei balconi viene eseguita a norma dell'articolo 1123 e 1125 del codice civile come segue:

  • i pavimenti appartengono alla proprietà esclusiva dell'unità immobiliare con la conseguente assunzione della spesa;
  • la parte esterna, gli elementi ornamentali e il frontalino rientrano nella competenza del condominio;
  • il pavimento e la parte sottostante del balcone rientrano per la metà nelle competenze del proprietario del balcone sovrastante e per l'altra metà in quelle del balcone sottostante.

Quando si tratta di cambiare le finestre o le porte di un balcone a livello condominiale conta il possibile pregiudizio estetico.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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