I parcheggi, non di proprietà esclusiva, in un garage condominiale o su una parte comune

I parcheggi in un condominio costituiscono spesso motivo di litigio. A norma dell'articolo 1102 del codice civile, tutti i proprietari possono usufruire dei parcheggi esistenti, sempre che l'assemblea condominiale, con deliberazione unanime, non deliberi una diversa disposizione.

Se i parcheggi sono insufficienti, può essere introdotta una occupazione a turno. Se non esiste una convenzione diversa, il sorteggio deve essere rinnovata anno per anno.

La Corte di cassazione (sentenza numero 26226/2006) ha statuito in merito: in un condominio i parcheggi, che avevano una possibilità di utilizzo diverso, sono stati assegnati secondo i millesimi di proprietà, cioè agli appartamenti più grandi sono stati assegnati i parcheggi più agevoli. I proprietari degli appartamenti più piccoli hanno presentato ricorso e in ultima istanza la corte di cassazione gli ha dato ragione con la seguente motivazione: prendendo come presupposto l'articolo 1102 del codice civile, con il paritario diritto d'uso della cosa comune , non sarebbe legale una assegnazione dei parcheggi in base alle quote di proprietà, in quanto ciò avrebbe costituito un pregiudizio per alcuni proprietari a danno di altri in lesione alla parità di utilizzo stabilita.

In questo contesto si può richiamare l'articolo 1119 del codice civile, il quale prevede una divisione della parti comuni di un edificio solo se la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

Non comprese sono al riguardo, secondo gli articoli 61 e 62 delle norme di attuazione del codice civile, le divisioni di edifici autonomi o di gruppi di edifici. Nell'applicazione dell'articolo 1119 del codice civile, sono previste due capisaldi:

  • in nessun caso deve essere modificata la destinazione d'uso delle parti comuni e
  • l'uso della cosa comune non deve rendere più incomodo l'uso della cosa comune
    da parte del singolo

La Giurisprudenza ha ulteriormente chiarito nel corso del tempo queste enunciazioni:
la destinazione d'uso non esprime un concetto astratto ma è sempre legata all'uso del singolo proprietario e l'uso stesso non deve essere confuso in questo contesto con la stessa utilizzazione, ma deve essere considerato nell'ambito della destinazione e in conseguenza del possibile uso.

In nessun caso l'utilizzo delle parti comuni da parte dei singoli proprietari deve trasformarsi in una appropriazione continuata che addirittura potrebbe portare all'usucapione della cosa o di servizi.

In questo contesto il regolamento condominiale può prevedere una limitazione dell'uso delle
cose comuni da parte dei singoli proprietari, in nessun caso però il diritto d'uso anche di un solo proprietario può essere abolito.

Delibere assembleari

  • L'assemblea può destinare parte del cortile comune a parcheggio di automezzi, ma non può disporre su tali aree la costruzione di autorimesse a beneficio di alcuni condomini;
  • è nulla la delibera con cui l'assemblea autorizza la sosta diurna e notturna di autovetture nel cortile comune in corrispondenza dei vani delle finestre del piano terreno;
  • è illegittima la delibera con cui l'assemblea decide l'utilizzazione di un'area condominiale come parcheggio, se detto uso ostacola l'accesso ad alcuni locali di proprietà esclusiva;
  • è nulla la delibera con la quale l'assemblea a maggioranza vieti il parcheggio di ruolottes su un'area comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini;
  • è nulla, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, la delibera con la quale l'assemblea consente il parcheggio nel cortile comune solo ad un numero limitato di condomini;
  • l'installazione di un elettrocomando ad un cancello carraio per consentire l'accesso a parcheggi comuni va qualificata come miglioria della cosa comune e non innovazione, e pertanto, non è ammissibile l'esonero dalla spesa per i dissenzienti;
  • se il regolamento contrattuale pone il divieto di parcheggio nel cortile comune, si può solo abolire il divieto con una deliberazione presa all'unanimità;
  • la trasformazione di un giardino in parcheggio costituisce in ogni caso un'innovazione e richiede pertanto un numero di voti che rappresenta la maggioranza dei partecipanti al condominio e di due terzi del valore dell'edificio.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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