I mutui esclusi dalla Convenzione ABI MEF per la rinegoziazione

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Sono esclusi dall'ambito della Convenzione per la rinegoziazione i mutui erogati a soggetti non persone fisiche. Ricordiamo infatti che la Convenzione ABI-MEF riguarda essenzialmente i mutui prima casa.

Fra questi restano escluse dalla rinegoziazione, secondo la Convenzione ABI MEF, le le seguenti tipologie di mutuo:

  1. Mutui con CAP (tetto massimo);
  2. Mutui “a soffietto” (ossia rata fissa e durata variabile);
  3. Mutui “opzionali” o "modulari" (ossia tutte quelle tipologie di finanziamento che prevedono contrattualmente la possibilità per il cliente di avvalersi di opzioni cicliche o semplicemente a scadenze prefissate, o meno, di passare a tasso fisso / variabile);
  4. Mutui a tasso fisso;
  5. Mutui a tasso fisso iniziale (uno o due anni) e poi a tasso variabile per tutta la durata (anche indicato con il termine "rinegoziabile");
  6. Mutui a stato avanzamento lavori che risultano in stato di erogato parziale (in quanto non è ancora cominciato il periodo di ammortamento - mutuo SAL);
  7. Mutui in periodo di pre-ammortamento (in quanto non è ancora cominciato il periodo di ammortamento);
  8. Mutui chirografari;
  9. Mutui a tasso misto.

Passiamo allora in rassegna le tipologie di mutuo che risultano, di fatto, escluse dalla convenzione ABI-MEF.

1) Mutuo con CAP

Il mutuo con CAP ( ) ovvero a tasso variabile con tetto massimo è il classico mutuo a tasso variabile, ma con una clausola contrattuale in più in favore del mutuatario.

La clausola recita più o meno così : “In ogni caso li tasso non potrà superare il x%”. Tale garanzia accessoria può avere valore per tutta la durata del mutuo, oppure essere limitata ad un certo periodo. In quest’ultimo caso la clausola sarà di questo tipo: “Nei primi y anni il tasso non potrà superare il x%”.

Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo è un tipo di mutuo adatto a chi preferisce il tasso variabile (diminuzione della rata in caso di diminuzione dei tassi), ma è terrorizzato dalla possibilità di futuri eccessivi rialzi.

Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo offre al mutuatario la certezza che, comunque vadano le cose, il rischio massimo è costituito da un tasso fissato contrattualmente.

A chi è consigliato Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare più di tanto in caso di aumenti dei tassi.

Aspetti positivi del mutuo a tasso variabile con tetto massimo: è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso una certa tranquillità.

Aspetti negativi del mutuo a tasso variabile con tetto massimo: è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. La garanzia accessoria offerta dalla Banca ha un costo, che si concretizza in un aumento dello Spread.

2) Mutuo a soffietto, ovvero a tasso variabile rata costante e durata variabile

Il mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile è dunque una forma di finanziamento in cui il tasso è variabile e la rata è d'importo fisso per tutta la durata.

Com’è possibile? Che differenza c'è da un mutuo a tasso fisso?

Se la rata è costante cos’altro può variare in caso di variazione dei tassi? Non rimane che la durata.

Ebbene sì . Ed infatti questa tipologia di mutuo l'abbiamo appunto indicata come “a tasso variabile rata costante e durata variabile”. In caso di aumento dei tassi la durata aumenterà. In caso di diminuzione dei tassi diminuirà la durata.

A chi è consigliato il mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile : a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare che le rate diventino “scomode” per le proprie tasche.

Aspetti positivi del mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile : è collocato ad un tasso di inetresse più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso la tranquillità data da una rata costante. In caso di diminuzione dei tassi di interesse si pagherà per una durata inferiore a quella inizialmente prevista

Aspetti negativi del mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile : in caso di aumento dei tassi di interesse si pagherà per un periodo maggiore di quello inizialmente previsto.

Questa tipologia di mutuo è altresì indicata con il termine “mutuo affitto”

3) Mutuo “opzionale” o "modulare"

Con questa tipologia di mutuo può scegliere il passaggio da tasso fisso a tasso variabile a intervalli regolari scelti dallo stesso mutuatario. E' molto simile ad un tasso misto, soltanto che c'è molta più flessibilità nelle condizioni contrattuali.

Con il mutuo opzionale, dunque, si alternano periodi di tassi fissi ad altri a tassi variabili, dando al mutuatario la possibilità di scegliere, a scadenze prefissate e ravvicinate nel tempo, l'uno o l'altro tasso nel rispetto delle condizioni contrattuali.

Potremmo così avere, tanto per fare un esempio, un tasso fisso per un certo numero di anni e poi il passaggio al variabile, oppure viceversa; la scelta ogni tre anni del tasso, oppure la possibilità di passaggio in certi momenti dall'uno all'altro.

Le combinazioni, come si vede, sono molteplici e le banche ne creano di nuove in continuazione. Il tasso realmente applicato è possibile conoscerlo soltanto alla fine del mutuo come media dei tassi effettivamente pagati.

Il mutuo opzionale o modulare è indicato per chi è attento al mercato e, seguendo lo stesso, vuole sfruttare tutte le opportunità che le variazioni dei tassi possono offrire. Risponde alle esigenze di quella clientela che si vuole riservare la possibilità di scegliere, tempo per tempo, la tipologia di tasso, fisso o variabile. La formula più diffusa prevede che cliente possa esercitare l'opzione di scelta della tipologia di tasso da applicare al proprio mutuo alla scadenza del 1°, 3°, 5°, 7°, 10°, 15°, 20°, 25° anno, partendo sempre il primo anno con un tasso fisso

Il mutuo a tasso opzionale (o modulare) gode di maggior fortuna nei periodi di rialzi dei tassi, per la solita ragione di tutela maggiore del mutuatario. Come abbiamo visto la scelta del tasso può essere fatta soltanto in predeterminati momenti della vita del mutuo e rimane bloccata per un lasso di tempo anch’esso predeterminato. Se, in questi periodi di tempo, i tassi di riferimento subiscono dei ribassi, il mutuatario non può beneficiarne.

Poter scegliere il tasso a scadenze predeterminate ha un costo maggiore di quanto non l'abbia la scelta, fatta una volta sola, di un semplice tasso fisso. Tale maggior sicurezza si compone di un onere aggiuntivo al tasso da corrispondere che oscilla all'incirca tra l'1% e l'1,60%. Siffatto spread è solitamente uguale sia per il tasso fisso che per quello variabile.

Con la tipologia descritta, infine, è impossibile stabilire a priori un piano di ammortamento preciso.

4) Mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso e rata costante è una forma di finanziamento in cui il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del rimborso.

Sin dalla stipulazione dell'atto relativo al mutuo a tasso fisso e rata costante si conosce esattamente l'importo delle rate da restituire.

Il mutuo a tasso fisso e rata costante è particolarmente apprezzato dai lavoratori dipendenti, che trovano in questa soluzione una certa tranquillità. Per chi è titolare di un reddito fisso è molto importante conoscere esattamente l'entità degli oneri futuri e quindi il mutuo a tasso fisso e rata costante rappresenta la soluzione ideale.

vantaggi del mutuo a tasso fisso:

  • certezza dell'importo delle rate da rimborsare che, come abbiamo visto, per un mutuo a tasso fisso e rata costante non variano di entità nel tempo;
  • in caso di un aumento dei tassi l'importo delle rate del mutuo a tasso fisso e rata costante non aumenta.

svantaggi del mutuo a tasso fisso:

  • normalmente nel mutuo a tasso fisso e rata costante il tasso di interesse è più elevato di quello relativo ad un mutuo a tasso variabile;
  • in caso di diminuzione dei tassi la rata del mutuoa tasso fisso e rata costante non diminuisce.

5) Mutuo a tasso fisso iniziale e poi a tasso variabile per tutta la durata del mutuo

Il mutuo a tasso fisso iniziale è stipulato, appunto, a tasso di interesse fisso. Il tasso rimane fisso per un periodo predeterminato. Dopo tale periodo il mutuatario deve scegliere se tramutare il mutuo in tasso variabile o convertirlo in tasso fisso alle condizioni in vigore al momento della rinegoziazione.

E' molto importante porre attenzione all'ultima frase. Non è vero, al contrario di come pensano in molti, che se si decide di non passare al tasso variabile si mantengono le condizioni iniziali di mutuo.

In ogni caso, anche se il mutuatario decide di mantenere un tasso fisso, il mutuo viene rinegoziato alle condizioni del momento.

La clausola contrattuale relativa a questo tipo di mutuo recita circa così : “Il tasso applicato al presente mutuo è pari al 5,50% e rimane fisso per la durata di due anni. Dopo tale periodo il mutuatario ha facoltà di scegliere se passare ad un tasso variabile, in misura pari all'Euribor, in vigore a quella data, + 1,50% di spread, o passare ad un tasso fisso, in misura pari all'IRS, in vigore a quella data, + 1,50% di spread”.

A chi è consigliato il mutuo a tasso rinegoziabile: a coloro che non sanno che decisione prendere. Col mutuo rinegoziabile rimandano la scelta ad una data futura avendo, per un certo periodo, la certezza degli esborsi da effettuare.

Aspetti positivi del mutuo a tasso rinegoziabile: il mutuo è collocato ad un tasso iniziale inferiore rispetto ad un tasso fisso puro, vi è quindi la possibilità di rinegoziare a condizioni più vantaggiose, solo nel caso in cui i tassi di riferimento diminuiscano.

Aspetti negativi del mutuo a tasso rinegoziabile: il mutuo è collocato ad un tasso superiore rispetto ad un tasso variabile. Nel caso i tassi aumentino, la rinegoziazione avviene a condizioni peggiorative.

6) Mutuo a Stato Avanzamento Lavori (mutuo SAL)

Quando il mutuo è destinato alla costruzione o a grandi ristrutturazioni ci si troverà quasi sempre a richiedere un importo più alto del valore immobiliare prima dei lavori.

Le banche prevedono questa opportunità, ma affinché l'immobile rappresenti stabilmente una garanzia adeguata alla concessione, nel limite usuale dell'80%, dispongono che l'erogazione del mutuo avvenga a Stato Avanzamento Lavori (SAL).

Il contratto verrà stipulato subito per l'importo complessivo del mutuo, definito in previsione del valore che l'immobile assumerà con il completamento delle opere; poi però le somme verranno rilasciate in tranche, man mano che il bene acquisterà valore.

Nel caso dei mutui per costruzione è consuetudine che la prima erogazione avvenga quando l'edificio è stato corredato del tetto e dei tamponamenti esterni.

Prima di ogni erogazione sarà necessario che il perito incaricato dalla banca certifichi lo stato di avanzamento dei lavori ed il nuovo valore immobiliare, in base a cui verrà stabilita la cifra della successiva tranche.

Il costo dei sopralluoghi del tecnico è di solito contenuto, trattandosi solo di un'appendice alla perizia originaria. Per le erogazioni, il cui numero non è definito a priori, non sarà invece indispensabile la presenza del notaio, essendo sufficiente uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente.

Ovviamente il conteggio degli interessi avverrà in base alle somme effettivamente rilasciate.
La modalità adottata più comunemente per questo genere di mutui è l'estensione della fase di preammortamento iniziale a 24/36 mesi, durante i quali avverranno le erogazioni SAL.

Alla fine di tale periodo, durante cui si rimborsano soltanto gli interessi e nessuna quota capitale, il mutuo inizierà a decorrere rispettando un classico piano di ammortamento della durata contrattuale prevista.

Qualora il valore finale dell'immobile non raggiungesse l'entità necessaria al rilascio di tutte le somme, la quota non erogata verrà utilizzata per effettuare un'estinzione parziale del debito, che risulterà così inferiore a quello originalmente sottoscritto.

7) Mutuo in periodo di preammortamento

Quasi tutti mutui sono caratterizzati da un limitato periodo iniziale in cui si rimborsano gli interessi ma non il capitale, detto per questo preammortamento.

La ragion d'essere del preammortamento è attribuire scadenze canoniche alle rate dei mutui, di solito alla fine del mese.

ESEMPIO: stipulando un contratto di mutuo il giorno 12 del mese di giugno, se non venisse applicato un periodo di preammortamento tutte le rate scadrebbero il giorno 12 dei mesi successivi.

Se invece si attua un preammortamento di 19 giorni, fino a fine mese, le rate andranno via via in scadenza alla fine di ogni mese.
Il periodo di preammortamento si aggiunge all'ammortamento, comportando un lieve aumento della durata complessiva del rimborso. Salvo eccezioni il tasso applicato è quello utilizzato per il mutuo.

L'estensione del preammortamento varia da banca a banca, dipendendo da meccanismi interni di approvvigionamento del denaro, il che non consente di tracciare regole generali.

L'argomento merita tuttavia la giusta considerazione del cliente perché preammortamenti molto lunghi rappresentano un aggravio di spesa per nulla indifferente.
L'importo dei relativi interessi si ottiene con la formula:

Giorni preammortamento x Capitale x tasso % annuo / 36500

ESEMPIO: alcune banche stabiliscono che il preammortamento duri fino alla fine del semestre solare in corso. In tal caso stipulare il mutuo a metà luglio vorrà dire pagare interessi di preammortamento per 165 giorni, fino al 31 dicembre.

Con un mutuo di 100.000 Euro al 4% si tratterà di una spesa rilevante, che con la formula indicata sarà così ricavabile:

165 (giorni preammortamento) x 100.000 (capitale) x 4 (tasso % annuo) / 36500 = 1.808 Euro. Da aggiungere agli interessi del mutuo.

Coscienti del danno economico prodotto dal preammortamento alcuni istituti di credito hanno deciso di alleviarne gli effetti includendolo nella durata di mutuo.

Per compensare la riduzione dell'ammortamento la rata di rimborso dovrà però diventare più alta. Un vantaggio quindi solo apparente.

ESEMPIO: torniamo al mutuo dell'esempio precedente, avente preammortamento di cinque mesi e mezzo e ipotizziamo una durata contrattuale di 15 anni.

Se la banca prevede che il preammortamento vada aggiunto alla durata di mutuo verranno rimborsati circa 1.800 Euro di interessi di preammortamento e poi 30 rate semestrali da 4.465 Euro. La spesa complessiva in interessi sarà perciò di 35.800 Euro e il mutuo durerà in tutto 15 anni, 5 mesi e 15 giorni.

Diversamente, una banca che decidesse di integrare il preammortamento nei 15 anni richiederebbe ugualmente i 1.800 Euro iniziali e quindi 29 rate da 4.578 Euro, con una spesa in interessi di 34.600 Euro.

Il risparmio dipenderebbe in questo caso dal maggiore esborso mensile che consentirebbe di contenere il mutuo in una durata globale di 14 anni, 11 mesi e 15 giorni, cioè 6 mesi in meno.

Non esistono vantaggi economici a sostenere lunghi periodi di preammortamento eccetto quello di versare nel frattempo una rata più bassa, costituita dai soli interessi.

Attenzione anche alle banche che trattengono gli interessi di preammortamento dall'importo di mutuo. Potrebbero compromettere gli accurati calcoli sulle spese da sostenere in occasione dell'atto notarile.

SUGGERIMENTO: per evitare conflitti con i fastidiosi meccanismi del preammortamento conviene verificare preventivamente quale sia l'atteggiamento della banca al riguardo. Quindi si potrà cercare di stipulare il mutuo in modo che la sua durata complessiva risulti limitata all'indispensabile.

Trattandosi pur sempre di interessi, le somme versate al riguardo possono essere contemplate ai fini della detrazione fiscale.

8) Mutuo chirografario

Chirografario vuol dire che discende da un documento firmato.

In relazione ai mutui questa espressione si usa per indicare il finanziamento che non viene garantito dall'ipoteca, ma dal semplice impegno del debitore.

Insomma, il mutuo che non è ipotecario è per definizione chirografario. Ed è quello che, se destinato a soddisfare esigenze individuali, conosciamo più comunemente come "prestito personale".

Ad esso si ricorre quando il debito da contrarre è di modesta entità e durata. Di solito è possibile ottenere prestiti personali per somme fino a 30.000 Euro da rimborsare in sei anni.

Situazioni che non giustificano la costosa iscrizione dell'ipoteca, salvo che il tasso applicato al mutuo ipotecario non sia così basso da recuperare la spesa e qualcosa di più.

L'altra circostanza che suggerisce l'ottenimento di un mutuo chirografario riguarda il finanziamento di opere straordinarie relative a parti comuni condominiali, su cui sarebbe impossibile disporre l'iscrizione ipotecaria.

Anche in tal caso il massimo importo concedibile risentirà della minore portata delle garanzie personali prestate dai condòmini in paragone con la solidità dell'ipoteca.

9) Mutuo a tasso misto

Il mutuo a tasso misto è una forma di finanziamento in cui una componente del tasso è fissa e l'altra componente è variabile. Da qui il nome di tasso misto.

La clausola contrattuale relativa al tasso potrebbe suonare più o meno così : “Il tasso d'interesse applicato è calcolato su due componenti: 70% indicizzato all'Euribor, 30% Fisso”.

Premesso che le percentuali fra la componente a tasso fisso e quella a tasso variabile possono variare da proposta a proposta, di seguito vediamo un esempio che chiarisca meglio il comportamento del mutuo a tasso misto rispetto ad un variabile puro.

Mutuo a tasso di interesse variabile. Tasso nominale annuo (TAN) 6%. Con questo tipo di mutuo, se nel periodo precedente l'Euribor (tasso di riferimento) si fosse incrementato del 5%, il nuovo tasso applicato al nostro mutuo sarebbe pari al 6,3% (6% + il 5% del tasso).

Mutuo a tasso di interesse misto. Tasso nominale annuo (TAN) 6%; componenti del tasso: 50% variabile + 50% fisso. In questo mutuo, invece, sempre nel caso in cui l'Euribor si fosse rivalutato del 5%, il nuovo tasso applicato sarebbe pari al 6,15% (6% + il 5% applicato solo sul 50% del tasso).

Come si è potuto constatare, il mutuo a tasso di interesse misto è meno sensibile alle variazioni dei tassi di riferimento (sia in caso di rialzi che di ribassi), in quanto queste incidono solamente su una parte del tasso (la componente variabile) e non, come nel caso dei mutui a tasso variabile, sul 100% del tasso.

A chi è consigliato il mutuo a tasso misto: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, con la tranquillità di poter limitare i rischi di un andamento non stabilizzato dei tassi.

Aspetti positivi del mutuo a tasso misto: è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso di interesse fisso, ammortizzando, comunque, gli effetti di un possibile rialzo dei tassi di riferimento.

Aspetti negativi del mutuo a tasso misto: è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. In caso di riduzione del tasso di riferimento, solo una parte del tasso applicato (la componente a tasso variabile) beneficia della riduzione.

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5 settembre 2008 · Piero Ciottoli

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  • Giulio 11 settembre 2008 at 20:21

    Bella fregatura per chi ad esempio come me ha contratto un "mutuo affitto" e adesso non può rinegoziare come per gli altri mutui, un mutuo in cui dovrebbe pagare dopo 30 anni di mutuo quasi la stessa chiesta 30 anni prima (quando si sperava ci fosse 0 da pagare dopo 25 anni).