I criteri di ripartizione delle spese

Le spese di amministrazione è di gestione vengono ripartite fra i proprietari in base a precisi criteri di ripartizione.

I criteri legali prevedono un obbligo contributivo in base alle quote di proprietà (millesimi). Per certe spese (ascensore, riscaldamento, consumo acqua) esistono criteri di ripartizione specifici. In sostanza per modificarle è sufficiente una semplice delibera a maggioranza , sempre che la distribuzione delle spese avviene secondo il criterio della causale e della utenza o in relazione a un addebito corretto e rispondente.
In presenza di una distribuzione gravemente lesiva ogni proprietario può richiedere una modifica al tribunale.

Se si tratta di spese per manutenzione, modernizzazione e modifiche edili, le relative delibere di riparto richiedono maggioranze qualificate. Rimane sempre fermo comunque che la modalità di riparto risponda all'effettivo uso della cosa comune da parte dei singoli proprietari.

La ripartizione delle spese per l'ascensore avviene, secondo la giurisprudenza consolidata e a norma dell'articolo 1124 del codice civile (vedi  Cassazione sent. numero 2833 - 25.3.1999) e a prescindere dall'utilizzo e dal vantaggio per i singoli condomini, a metà in rapporto alle quote millesimali e per l'altro metà in base all'altezza dei piani. Più alti si abita , più si paga. Il regolamento condominiale e convenzioni particolari fra i proprietari possono prevedere altre forme di conteggio e di ripartizione.

I vani garage di proprietà comune (muri, cancello, tetto di copertura, area di manovra, strada o rampa d'accesso) richiedono un conteggio separato secondo una propria tabella le, che addebita ai proprietari dei garage le spese di gestione e di manutenzione (illuminazione, pulizia ecc.).

I costi per il riscaldamento e consumo acqua calda possono trovare criteri di ripartizione diverse, rapportate all'utilizzo effettivo o alle possibilità di utilizzazione da parte dei singoli proprietari di appartamento. C'è da osservare al riguardo che una quota fissa nell'ordine del 20 fino al 50 % delle spese di gestione di una centrale termica può essere prevista e il restante importo verrà conteggiato in base ai criteri di ripartizione concordati (contatore di consumo, numero di persone, numero di caloriferi, superficie o volume dell'appartamento).

In ogni caso i costi da distribuire sono da calcolare e da esporre separatamente nel conto consuntivo.

La ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione e riparazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato dipende dalle specifiche circostanze, convenzioni e accordi contrattuali in essere.

Le tariffe per la pulizia dei camini vengono ripartite , in difetto di altri accordi, fra tutti i condomini in relazione alle loro quote di proprietà. I costi collegati agli impianti autonomi di riscaldamento a gas sono a carico dei proprietari esclusivi.

Le spese bancarie, il compenso dell'amministratore, l'assicurazione delle parti comuni dell'edificio, gli oneri fiscali fanno parte delle spese della proprietà comune e vengono ripartite secondo i criteri legali e/o concordati fra i proprietari degli appartamenti in base alle quote di proprietà
(si veda tabella dei millesimi). Anche le spese sostenute per la convocazione delle assemblee (affitto sala, spedizione inviti ecc.) fanno parte delle spese di amministrazione.

Le spese legali per il rilascio del decreto ingiuntivo sono a carico del condomino moroso.

Gli appartamenti sfitti o comunque non occupati non sono esclusi dal reparto delle spese previste dalla legge o da convenzioni a parte. Infatti i proprietari sono chiamati a partecipare in pieno al riparto delle spese riguardanti le parti comuni.

Se è previsto un fondo di riserva, sopratutto in previsione di onerosi lavori di manutenzione in un prossimo futuro, è da ascrivere al patrimonio gestionale. Proprietari uscenti non hanno diritto al rimborso della loro quota del fondo.

Acqua corrente e acque reflue vengono conteggiate secondo il consumo individuale, il consumo per scopi collettivi (tenuta del giardino comune) viene distribuito fra tutti i proprietari.

I costi per l'energia elettrica per l'illuminazione esterna, dell'androne, del giroscale, dei vani cantina e soffitta, lavanderia vengono distribuiti secondo il piano di riparto in base ei millesimi di proprietà.

I cosiddetti servizi collettivi ausiliari (portierato, servizio di pulizia ecc.) appartengono ai costi per la gestione delle parti comuni e come tali vengono ripartiti fra tutti i condomini, una esazione per prestazioni in proprio di solito non è ammessa.

Le tariffe per l'asporto immondizie vengono fissate e calcolate per persona o appartamento, l'ubicazione dei contenitori per le immondizie viene regolato con deliberazione a maggioranza.

Le valvole termostatiche fanno parte delle attrezzature tecniche di un impianto di riscaldamento e i costi per l'installazione vengono ripartite secondo i millesimi di proprietà.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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  • giuseppe41-2008 21 gennaio 2009 at 14:05

    opposizione al pagamento di una tantum per un fondo cassa con discriminazione fra condomini proprietari con due appartamenti pagano una sola quota cassa