IVA IRPEF ed altre imposte - Immobili di proprietà strumentali al 100%

Nel caso di acquisto di immobile adibito al 100% ad uso studio il costo è deducibile attraverso il processo di ammortamento con un'aliquota del 3%( Si precisa che gli immobili strumentali non concorrono a formare il reddito fondiario). L'Iva pagata, invece, è detraibile dal 1° gennaio 1998.

Per effetto del numero 8-ter inserito al comma 1 dell'articolo 10 del DPR 633/1972 dal decreto legge 04.07.2006, numero 223 (cd. Legge Visco-Bersani) l'IVA viene applicata dalle imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di quattro anni. Se l'alienante l'immobile strumentale per natura risulta essere un'impresa costruttrice o di ripristino con superamento del predetto termine ovvero un soggetto di imposta diverso dalle imprese costruttrici e di ripristino, l'Iva è applicata solo se le vendite risultano essere effettuate nei confronti di:

a. soggetti con detraibilità minore o uguale al 25%;

b. soggetti privati o operatori non soggetti di imposta;

c. soggetti diversi da quelli sopra indicati se il cedente ha manifestato l'opzione per l'imponibilità della cessione.

In questa ultima ipotesi l'imposta sul valore aggiunto è applicata con il sistema dell'inversione contabile per il combinato disposto di cui ai commi 5 e 6, lettera a-bis) dell'articolo 17, del DPR 633/1972.

La cessione di immobile strumentale ricade nel regime di esenzione se ceduto da impresa costruttrice o di ripristino che ha ultimato gli interventi da più di quattro anni ovvero da soggetti di imposta diversi dalle imprese costruttrici e di ripristino quando avviene nei confronti di soggetti diversi da quelli indicati alle precedenti lettere a) e b) e in mancanza di opzione di cui alla lettera c).

Se l'immobile è stato acquistato con mutuo, gli interessi passivi sono deducibili.

Per effetto delle disposizioni contenute nella Finanziaria 2007, dal 1° gennaio 2007 è ammessa la deduzione dal reddito professionale delle quote di ammortamento dell'immobile strumentale, ma la rilevanza fiscale della deduzione è limitata solo agli acquisti effettuati nel triennio 2007-2009 (Ai sensi dell'articolo 1, comma 335, della legge 296/2006).

Le quote di ammortamento dovranno essere ridotte ad 1/3 per i periodi di imposta compresi tra il 2007 ed il 2009 (quindi l'ammortamento deducibile risulterà pari solamente all'1%), mentre saranno "piene" a decorrere dal 2010 (quota deducibile pari al 3%). Dal valore del bene immobile dovrà essere scorporato quello delle aree pertinenziali o su cui sono stati edificati i fabbricati.

A partire dal 2007, in caso di vendita dell'immobile acquistato nel triennio 2007-2009, la conseguente componente reddituale straordinaria assumerà piena rilevanza fiscale, in conseguenza delle modifiche apportate all'articolo 54, comma 1-bis del DPR numero 917/86.

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Commenti e domande dei lettori

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  • LAPEGNA 30 marzo 2011 at 15:38

    Abbiamo ricevuto una fattura del notaio per la costituzione del ns. consorzio avente data 31/12/2009 e pagata da noi il 13/10/2010. Nel bilancio 2009 non è stata fatta la scrittura relativa alla fattura da ricevere.
    Posso scaricare il costo e l'Iva nell'anno 2010? Grazie

    • cocco bill 30 marzo 2011 at 16:45

      Salve, sig. Lapegna. Il suo quesito andrebbe riproposto nella sezione "fisco tasse e contributi" del nostro forum.

      La registrazione al forum è da noi gradita, ma non è necessaria per poter ottenere risposta.

      Potrà inserire il suo quesito e leggere la risposta dei consulenti anche come semplice ospite visitatore, non registrato.

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