La struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo

Veniamo ora a studiare l'organizzazione della struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo.

Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano far riferimento non tanto a un unico contratto quanto a una fattispecie complessa comprendente due negozi tra loro collegati:

  • il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisi­re o far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell'uti­lizzatore e, ove vengano fissati, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);
  • il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempi­mento dell'obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l'immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l'im­mobile abitativo) scelto dall'utilizzatore al fine, poi, di metterlo concre­tamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Il legislatore, nella Legge di Stabilità 2016, considera pertanto i due mo­menti (stipula del leasing immobiliare abitativo e acquisto ad opera del concedente dell'immobile abitativo) strettamente collegati tra di loro.

Per quanto concerne le modalità redazionali, alla soluzione della reda­zione disgiunta e separata dei due diversi contratti (in prima battuta il leasing e successivamente la compravendita dell'immobile abitativo in adempimento dell'obbligo assunto col primo contratto) appare prefe­ribile, per i motivi sopra esposti, la soluzione di un unico atto pubbli­co contenente sia il leasing che la compravendita. Una contestualità questa che presenta vantaggi e maggiori garanzie sia per il conce­dente che per l'utilizzatore.

Il primo, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione (utilizzato per le cause civili che, per la loro na­tura, il giudice ritenga possano essere decise sulla base di un'istruzione sommaria).

Il secondo avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull'attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio.

La contestualità documentale appare soluzione valida anche per ragioni di carattere fiscale, essendo le varie agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 subordi­nate al verificarsi di condizioni riguardanti entrambi i contratti (si pensi al caso delle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro.

L'A­genzia delle Entrate ha precisato che le dichiarazioni richieste per fruire di dette agevolazioni "potranno essere rese dall'utilizzatore sia nell'atto di acquisto dell'immobile da parte della società di leasing, intervenendo volon­tariamente all'atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell'immobile.

In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell'applicazione delle age­volazioni ‘prima casà che il contratto di locazione finanziaria venga prodot­to per la registrazione unitamente all'atto di trasferimento dell'immobile.

Ovviamente in caso di stipula di unico atto non vi sarebbe un problema di individuazione della sede ove inserire la dichiarazione dell'utilizzatore.

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