Risoluzione del contratto di leasing per inadempimento

Con la stipula del leasing immobiliare abitativo sorge a carico dell'utiliz­zatore l'obbligo al pagamento dei canoni periodici indicati nel contratto.

Nel caso in cui l'utilizzatore non pagasse i canoni il concedente ri­solverà il contratto per inadempimento dell'utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing.

È quindi opportuno che le ipotesi di risoluzione per inadempimento si­ano espressamente disciplinate nel contratto.

A seguito della risoluzione la società di leasing ha diritto alla restitu­zione del bene.

È consentito alla società di leasing, per il rilascio dell'immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto6, ossia con lo stesso proce­dimento "speciale" previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell'inquilino; giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.

Una volta risolto il contratto (e venuta, conseguentemente, meno anche la facoltà di acquisto finale dell'utilizzatore) il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell'immobile, deve procedere alla vendi­ta dello stesso o alla sua ricollocazione (ad esempio la concessione dello stesso a terzi mediante nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria).

La Legge di Stabilità 2016 prevede che nell'attività di vendita e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di traspa­renza e pubblicità nei confronti dell'utilizzatore.

In virtù di tali obblighi di trasparenza e di pubblicità il concedente, nel vendere o ricollocare l'immobile, dovrà adottare procedure che garanti­scono il miglior risultato possibile nell'interesse anche dell'utilizzatore, ad esempio ricorrendo eventualmente anche alle "procedure competitive" che in taluni casi possono garantire, al contempo, la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di po­tenziali acquirenti (requisito della pubblicità) e un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza).

Sotto questo profilo fondamen­tale sarà il ruolo del notaio essendo, oramai, generalmente ammesso anche nella contrattazione tra privati, il ricorso, a titolo di esempio, all'i­stituto dell'offerta al pubblico di cui all'art. 1336 c.c., sul quale è innestata una selezione su base d'asta, quale procedimento tecnico che consente l'individuazione del soggetto disposto all'acquisto alle migliori condizio­ni possibili.

Questo procedimento pertanto potrà essere delegato a un notaio, a garanzia del suo corretto svolgimento o addirittura, in un'otti­ca ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le quali assicurando certezza, sicurezza, e funzionalità del procedimento potrebbero rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o ricollocazione del bene.

Una volta venduto e/o ricollocato il bene (ad esempio attraverso la ri­locazione, anche finanziaria, dell'immobile), nel rispetto delle condizioni di trasparenza e pubblicità imposte dalla nuova norma, il concedente dovrà restituire all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il con­cedente ha il diritto di trattenere:

  • la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della riso­luzione;
  • i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
  • spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, co­sti tecnico/legali, ecc.;
  • il prezzo pattuito per l'esercizio del riscatto finale.

Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l'utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza.

È proprio in relazione a quest'ultima possibilità che il legislatore ha pre­scritto l'obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l'appun­to, di evitare la "svendita" dell'immobile a prezzi inferiori a quelli di mer­cato, con conseguente esborso a carico dell'utilizzatore.

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