Tutto quello che si deve conoscere riguardo il leasing immobiliare abitativo

Tutto quello che si deve conoscere riguardo il leasing immobiliare abitativo

Con l'articolo in questione vogliamo realizzare una chiara ed ampia guida riguardo il leasing immobiliare abitativo, introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016: una realtà, quella del leasing immobiliare, importante per le imprese ma sconosciuta ai privati che fino ad oggi non hanno avuto alcuna convenienza economica e fiscale ad acquisire in leasing un’abitazione.

Per cominciare, è bene notare che a partire dal 1° gennaio 2016 sono state previste una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisizione dell’abitazione principale.

A parere del Dipartimento delle Finanze il numero dei possibili beneficiari con un reddito massimo di 55.000 euro, uno dei requisitirichiesti per l’applicazione dei benefici fiscali, è di oltre un milione di contribuenti: 200.000 i giovani tra i 25 ed i 34 anni che fruirebbero al 100% delle agevolazioni fiscali e oltre 830.000 i contribuenti con età superiore a 35 anni, per i quali i limiti di detraibilità si applicherebbero al 50%.

Il prosieguo dell'articolo, comunque, chiarirà le caratteristiche fondamentali del leasing immobiliare abitativo e i dubbi più frequenti: quali sono le tutele per il cittadino e per la società di leasing e quali regimi fiscali si applicano.

Che cosa si intende per leasing immobiliare e differenze dalle altre forme di acquisto immobiliare

Che cosa si intende per leasing immobiliare e differenze dalle altre forme di acquisto immobiliare.

Con l'operazione di locazione finanziaria (leasing), a fronte della stipula del contratto:

• il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (con­cedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore);
• la società di leasing mette a disposizione dell'utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l'utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;
• l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prez­zo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all'utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l'obbligo a carico dell'utilizzatore di stipulare apposita polizza assicura­tiva per i danni subiti dall'immobile o causati a terzi).

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un'o­perazione di finanziamento che consente all'utilizzatore di ottenere l'uti­lizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni perio­dici e del prezzo di riscatto.

Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l'utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.

Il leasing immobiliare si differenzia:

• dal mutuo: con il mutuo viene messa a disposizione del richieden­te una somma di denaro per l'acquisto dell'immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull'immobile così acquistato; con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del ri­chiedente l'immobile, che l'utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto;
• dalla vendita con riserva di proprietà: con questa forma di vendi­ta la proprietà del bene passa all'acquirente al pagamento dell'ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non passa automatica­mente col pagamento dell'ultimo canone; il passaggio avviene solo se l'utilizzatore intende avvalersi della sua facoltà di acquisto e se viene pagato il prezzo di riscatto (deve essere stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferi­sce la proprietà del bene all'utilizzatore);
• dalla locazione: sia con la locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l'utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo e a fronte del pagamento di un canone pe­riodico. Con la locazione, peraltro, la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore (che non intende privarsene) non essendo prevista la facoltà di riscatto del leasing;
• dal rent to buy: il leasing è un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.

Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all'utilizzatore, alla fine del contratto, di acqui­stare il bene a un prezzo prestabilito.

La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:

• un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxi­canone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);
• il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);
• il prezzo predeterminato che l'utilizzatore dovrà pagare per l'even­tuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

Le operazioni di locazione finanziaria possono essere realizzate, in qualità di concedente, solo ed esclusivamente da una banca o da un intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'art. 106 del testo uni­co bancario.

Le reti di vendita di una società di leasing presso cui il potenziale cliente si può rivolgere per stipulare un contratto di leasing sono sostanzial­mente tre:

• reti di vendita diretta: distribuzione attraverso filiali della società di leasing ovvero propri dipendenti che si recano presso la potenziale clientela
• gruppo bancario: distribuzione attraverso società appartenenti allo stesso gruppo bancario della società di leasing mediante canale bancario tradizionale (es. sportello) o rete indiretta che fa capo al gruppo (promotori, agenti)

reti indirette: distribuzione attraverso il ricorso a soggetti terzi rispetto alla società di leasing e al gruppo bancario di appartenenza

Gli elementi caratterizzanti un contratto di leasing sono i seguenti:

• costo del bene finanziato;
• durata del contratto;
• periodicità dei canoni: è mensile nella gran parte dei casi, ma è co­munque possibile prevedere una periodicità diversa (ad es. bimestrale, trimestrale, semestrale) o forme di periodicità disegnate in modo coe­rente a seconda del tipo di cliente;
• tasso leasing;
• canone leasing
• anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istrut­toria, sotto forma di maxicanone (è un canone a tutti gli effetti calco­lato in % sul costo originario del bene ed è concordato anche secondo le esigenze dell'utilizzatore);
• valore di riscatto del bene: è calcolato in % sul costo originario del bene;
• spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in con­tratto.

Il leasing immobiliare disciplinato dalla Legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità 2016 ha disciplinato una figura particolare di le­asing nell'ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing im­mobiliare: si tratta del leasing immobiliare abitativo, ossia del "contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.

Soggetti

Concedente esclusivamente una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d'Italia, iscritto all'albo di cui all'articolo 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia e quindi un operatore professionale abilitato all'esercizio dell'attività di leasing.

Utilizzatore deve essere una persona fisica che destini l'immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale.

Oggetto

Oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile; un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto di leasing; un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Nel contratto dovrà essere esplicitata l'intenzione dell'utilizzatore di adibire ad abitazione principale l'immobile messogli a disposi­zione dal concedente.

Per quanto concerne la nozione di abitazione principale si ritiene si deb­ba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nel Testo Unico delle imposte sui redditi, in considerazione anche delle agevolazioni fiscali (detrazioni IRPEF) collegate a questa forma di leasing immobiliare; pertanto per abitazione principale deve intendersi "quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente."

Responsabilità per perimento

L'utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull'immobile, assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento.

Di norma viene posto a carico dell'utilizzatore l'onere di stipulare apposita polizza di assicurazione per i danni subiti dall'immobile o causati a terzi, con vincolo a favore del concedente.

Facoltà di acquisto (riscatto)

La legge prevede che "alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha la facol­tà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito". L'utilizzato­re in quanto titolare di una facoltà è libero di decidere se procedere o meno all'acquisto alla scadenza del termine convenuto.

la sospensione del contratto di leasing

L'utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing im­mobiliare abitativo in alcuni casi: vediamo quali sono.

L'utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing im­mobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di lea­sing, si verifichi:

• la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavora­tore non per giusta causa);
• la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti con­tratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione potrà essere chiesta:

• solo una volta;
• per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell'e­secuzione del contratto medesimo.

Ad esempio, se si chiede una sospensione di soli 6 mesi l'utilizzatore non ne può chiedere un'altra per altri 6 mesi.

In caso di sospensione la durata del contratto è prorogata per un perio­do uguale alla durata della sospensione.

Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l'opzione finale di acqui­sto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata.

Di fatto, è come se il piano di ammortamento finanziario originario slittasse in avanti, per il periodo pari alla sospensione accordata, senza alterare la sequenza e l'importo delle quote capitali e interessi fissate contrattualmente.

Il pagamento dei canoni riprenderà secondo gli importi e con la periodi­cità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventual­mente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.

La sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commis­sione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Per chiedere la sospensione sarà necessario presentare apposita richie­sta scritta al concedente che, valutato il caso, ne darà formale accetta­zione al ricorrere dei presupposti di legge.

Risoluzione del contratto di leasing per inadempimento

Con la stipula del leasing immobiliare abitativo sorge a carico dell'utiliz­zatore l'obbligo al pagamento dei canoni periodici indicati nel contratto.

Nel caso in cui l'utilizzatore non pagasse i canoni il concedente ri­solverà il contratto per inadempimento dell'utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing.

È quindi opportuno che le ipotesi di risoluzione per inadempimento si­ano espressamente disciplinate nel contratto.

A seguito della risoluzione la società di leasing ha diritto alla restitu­zione del bene.

È consentito alla società di leasing, per il rilascio dell'immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto6, ossia con lo stesso proce­dimento "speciale" previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell'inquilino; giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.

Una volta risolto il contratto (e venuta, conseguentemente, meno anche la facoltà di acquisto finale dell'utilizzatore) il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell'immobile, deve procedere alla vendi­ta dello stesso o alla sua ricollocazione (ad esempio la concessione dello stesso a terzi mediante nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria).

La Legge di Stabilità 2016 prevede che nell'attività di vendita e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di traspa­renza e pubblicità nei confronti dell'utilizzatore.

In virtù di tali obblighi di trasparenza e di pubblicità il concedente, nel vendere o ricollocare l'immobile, dovrà adottare procedure che garanti­scono il miglior risultato possibile nell'interesse anche dell'utilizzatore, ad esempio ricorrendo eventualmente anche alle "procedure competitive" che in taluni casi possono garantire, al contempo, la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di po­tenziali acquirenti (requisito della pubblicità) e un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza).

Sotto questo profilo fondamen­tale sarà il ruolo del notaio essendo, oramai, generalmente ammesso anche nella contrattazione tra privati, il ricorso, a titolo di esempio, all'i­stituto dell'offerta al pubblico di cui all'art. 1336 c.c., sul quale è innestata una selezione su base d'asta, quale procedimento tecnico che consente l'individuazione del soggetto disposto all'acquisto alle migliori condizio­ni possibili.

Questo procedimento pertanto potrà essere delegato a un notaio, a garanzia del suo corretto svolgimento o addirittura, in un'otti­ca ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le quali assicurando certezza, sicurezza, e funzionalità del procedimento potrebbero rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o ricollocazione del bene.

Una volta venduto e/o ricollocato il bene (ad esempio attraverso la ri­locazione, anche finanziaria, dell'immobile), nel rispetto delle condizioni di trasparenza e pubblicità imposte dalla nuova norma, il concedente dovrà restituire all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il con­cedente ha il diritto di trattenere:

• la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della riso­luzione;
• i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
• spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, co­sti tecnico/legali, ecc.;
• il prezzo pattuito per l'esercizio del riscatto finale.

Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l'utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza.

È proprio in relazione a quest'ultima possibilità che il legislatore ha pre­scritto l'obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l'appun­to, di evitare la "svendita" dell'immobile a prezzi inferiori a quelli di mer­cato, con conseguente esborso a carico dell'utilizzatore.

Fallimento del venditore dell'immobile concesso in leasing

In caso di fallimento del venditore/costruttore, ossia del soggetto che ha venduto al concedente l'abitazione poi messa a disposizione dell'u­tilizzatore, l'immobile così acquistato non è soggetto a revocatoria fallimentare.

Tenuto conto che il contratto di leasing è finalizzato a procurare all'utiliz­zatore il godimento di una casa che egli intende destinare ad "abitazione principale", è ragionevole applicare il disposto della legge fallimentare, secondo il quale sono sottratte alla revocatoria fallimentare le vendite, concluse a giusto prezzo, aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, de­stinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

In caso di fallimento della società di leasing (ovvero liquidazione coatta amministrativa-risoluzione), invece, il contratto di leasing prosegue regolar­mente e si applica la disciplina prevista per tale ipotesi dalla legge falli­mentare a prescindere dal tipo di bene oggetto di leasing.

Pertanto il contratto prosegue e l'utilizzatore conserva la facoltà di acquistare alla scadenza del contratto la proprietà del bene, previo pagamento dei ca­noni e del prezzo di riscatto. In pratica nessuna conseguenza negativa si produce a danno dell'utilizzatore in caso di fallimento del concedente.

La struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo

Veniamo ora a studiare l'organizzazione della struttura contrattuale del leasing immobiliare abitativo.

Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano far riferimento non tanto a un unico contratto quanto a una fattispecie complessa comprendente due negozi tra loro collegati:

• il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisi­re o far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell'uti­lizzatore e, ove vengano fissati, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);
• il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempi­mento dell'obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l'immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l'im­mobile abitativo) scelto dall'utilizzatore al fine, poi, di metterlo concre­tamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Il legislatore, nella Legge di Stabilità 2016, considera pertanto i due mo­menti (stipula del leasing immobiliare abitativo e acquisto ad opera del concedente dell'immobile abitativo) strettamente collegati tra di loro.

Per quanto concerne le modalità redazionali, alla soluzione della reda­zione disgiunta e separata dei due diversi contratti (in prima battuta il leasing e successivamente la compravendita dell'immobile abitativo in adempimento dell'obbligo assunto col primo contratto) appare prefe­ribile, per i motivi sopra esposti, la soluzione di un unico atto pubbli­co contenente sia il leasing che la compravendita. Una contestualità questa che presenta vantaggi e maggiori garanzie sia per il conce­dente che per l'utilizzatore.

Il primo, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione (utilizzato per le cause civili che, per la loro na­tura, il giudice ritenga possano essere decise sulla base di un'istruzione sommaria).

Il secondo avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull'attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio.

La contestualità documentale appare soluzione valida anche per ragioni di carattere fiscale, essendo le varie agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 subordi­nate al verificarsi di condizioni riguardanti entrambi i contratti (si pensi al caso delle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro.

L'A­genzia delle Entrate ha precisato che le dichiarazioni richieste per fruire di dette agevolazioni "potranno essere rese dall'utilizzatore sia nell'atto di acquisto dell'immobile da parte della società di leasing, intervenendo volon­tariamente all'atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell'immobile.

In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell'applicazione delle age­volazioni 'prima casa' che il contratto di locazione finanziaria venga prodot­to per la registrazione unitamente all'atto di trasferimento dell'immobile.

Ovviamente in caso di stipula di unico atto non vi sarebbe un problema di individuazione della sede ove inserire la dichiarazione dell'utilizzatore.

Uscita dal contratto di leasing

L’utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni periodici ovvero che per le ragioni più svariate debba trasferirsi in altra città e quindi cambiare casa, previo esclusivo consenso del concedente, potrà uscire dal contratto di leasing in alcuni casi.

L’utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni periodici ovvero che per le ragioni più svariate debba trasferirsi in altra città e quindi cambiare casa, previo esclusivo consenso del concedente, potrà:

• procedere, in caso di consenso del concedente, al “riscatto” anticipato per poi cedere a terzi l’immobile in tal modo acquistato (e proprio per garantirsi tale possibilità è opportuno che l’utilizzatore lo specifichi nel contratto di leasing);
• cedere a terzi il medesimo contratto di leasing immobiliare; la cessione, peraltro, può avvenire, secondo le regole ordinarie14 solo col consenso dell’altra parte, ossia del concedente il quale deve essere
  messo in grado di verificare l’affidabilità economica del terzo subentrante (la Legge di Stabilità 2016 favorisce questa seconda soluzione prevedendo un regime fiscale agevolato per la cessione del contratto
  di leasing immobiliare abitativo;).

Può essere opportuno, nell'interesse di tutte le parti coinvolte, procedere anche alla cessione del contratto di leasing immobiliare abitativo mediante atto pubblico, così da poter contare, anche in questa fase di gestione del rapporto, sull'attività di controllo propria del notaio.

Gli oneri di manutenzione e riparazione dell'immobile

La Legge di Stabilità 2016 non prevede una disciplina specifica per il lea­sing immobiliare abitativo in ordine agli oneri di manutenzione e ripara­zione. Pertanto il contratto potrà liberamente disciplinarli, tenendo conto che la finalità dell'operazione è il definitivo trasferimento all'utilizzatore, a seguito del riscatto.

Analogamente a quanto previsto in materia di locazione, l'utilizzatore (che al pari del conduttore ha il godimento dell'immobile) dovrà far fron­te alle spese relative alla manutenzione ordinaria (quali, a titolo esemplifi­cativo, piccole riparazioni, spese dirette alla conservazione dell'immobile e tutte le attività che non incidano sulla struttura del fabbricato).

In un normale contratto di locazione, le riparazioni straordinarie e quindi tutti gli interventi che rivestono carattere di eccezionalità (ad esempio la riparazione del tetto o la sostituzione della caldaia) sono a carico del proprietario dell'immobile.

Nel leasing abitativo, considerato che la causa del contratto è di finan­ziamento, le spese per riparazioni straordinarie sono a carico dell'utiliz­zatore.

In ogni caso, le spese straordinarie che trovano causa nella negligen­za dell'utilizzatore (che non abbia provveduto all'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria) saranno a carico dell'utilizza­tore stesso.

Diritti e oneri condominiali Gli oneri condominiali seguono la regola delle spese ordinarie e straordi­narie sopra indicata, per cui tutti gli oneri condominiali, sia per interventi di ordinaria che per interventi di straordinaria manutenzione, saranno a carico dell'utilizzatore.

L'utilizzatore avrà il diritto di partecipazione e di voto in tutte le as­semblee che hanno all'ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le spese di ordinarie o straordinaria manutenzione, le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell'aria.

Salvo diversa previsione contrattuale, l'utilizzatore provvede ad infor­mare preventivamente la società di leasing in merito alla convocazio­ne di assemblee condominiali in cui all'ordine del giorno siano posti argomenti che possano implicare spese condominiali relative a perio­di eccedenti la durata del contratto di leasing, ovvero ad argomenti che attengono direttamente alla proprietà dell'immobile e delle parti comuni.

Decesso dell'utilizzatore del leasing immobiliare

Gli eredi subentrano nell'intera posizione giuridica del defun­to e quindi, nel caso in cui quest'ultimo abbia stipulato un leasing immobiliare abitativo, nel contratto di locazione finanziaria.

Ciò comporta l'assunzione di tutti i diritti e gli obblighi discendenti, salvo diversa ipotesi espressamente contenuta nel contratto di leasing sottoscritto dall'utilizzatore deceduto che faccia scaturire dal decesso lo scioglimento del rapporto.

Agevolazioni fiscali per il leasing abitativo

La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di benefici fiscali sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette, sempre con lo sco­po di incentivare il ricorso a questo strumento operativo. Peraltro la di­sciplina fiscale ha una valenza limitata nel tempo, essendo destinata ai contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicem­bre 2020.

Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF (imposte sui red­diti delle persone fisiche) per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all'atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:

• un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
• non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazio­ne abitativa.

Occorre tenere presente un fondamentale requisito che differenzia le agevolazioni fiscali da applicare, ovvero l'età del cliente all'atto della sti­pula del contratto di locazione finanziaria.

Sotto i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione
dell'imposta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo di "riscatto" a fronte dell'e­sercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Dai 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell'im­posta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superio­re a 4.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo di "riscatto" a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l'immobile oggetto dell'operazione di leasing im­mobiliare abitativo venga destinato dall'utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

A tal fine si considera abita­zione principale secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui redditi "quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente".

Non è quindi richiesto che nell'immobile dimori abitualmente l'utiliz­zatore in prima persona.

È sufficiente che vi dimori un familiare.

Per fa­miliari, sempre ai fini delle imposte sui redditi, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

L'agevolazione in oggetto, invece, prescinde dalle caratteristiche ogget­tive dell'immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (escluse invece dalle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro).

Il trattamento riservato al leasing immobiliare abitativo, sotto il pro­filo delle detrazioni IRPEF, appare più favorevole di quello riservato al mutuo: infatti nel primo caso la detrazione del 19% fino a un importo massimo di 8.000 o 4.000 euro riguarda l'intero canone (quota capita­le e quota interessi) mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% per un importo massimo di euro 4.000 interessa la sola quota degli interessi passivi.

In caso di contitolarità del contratto di leasing, si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto.

Ad esempio nel caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del ca­none leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto.

Le detrazioni in oggetto trovano applicazione sino al 31 dicembre 2020. Tale limitazione temporale deve intendersi riferita ai contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati entro la suddetta data, a prescin­dere dal fatto che la durata del leasing si protragga oltre il 31 di­cembre 2020.

10 cose da sapere sul leasing immobiliare

Dieci fondamentali aspetti del leasing immobiliare che ogni acquirente in odore di affare deve conoscere.

Proprietà immobile
Nel contratto di leasing finanziario "prima casa", la società di leasing è proprietaria dell'immobile fino a che l'utilizzatore non eserciti l'opzione finale di acquisto (riscatto). Una volta esercitata l'opzione finale di acqui­sto si perfeziona il trasferimento del diritto di proprietà dalla società di leasing al soggetto utilizzatore.

Opzione finale di acquisto (riscatto)

L'opzione finale di acquisto rappresenta una facoltà dell'utilizzatore il quale può anche scegliere di non esercitarla. In tal caso deve restituire l'immobile alla società di leasing.

In quale modo il cliente dimostra di possedere i requisiti per le detrazioni IRPEF previste in caso di stipula di un leasing immobiliare abitativo

Il requisito principale richiesto per il riconoscimento delle detrazioni IRPEF è che il reddito complessivo dell'utilizzatore non sia superiore a 55.000 euro su base annua; tale reddito è desunto dall'ultima dichiara­zione dei redditi disponibile.

Tutti i requisiti cui sono subordinati il rico­noscimento e la misura delle detrazioni IRPEF (reddito annuo, non tito­larità dei diritti di proprietà di altri immobili abitativi, età) sono, peraltro, facilmente riscontrabili dall'Agenzia delle Entrate in sede di verifica, in quanto dati già in possesso degli Uffici finanziari o dalla stessa facilmen­te acquisibili.

Se una coppia è cointestataria di un leasing prima casa e possiede entrambi i requisiti (ciascuno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un' età inferiore a 35 anni) cosa succede?

Si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte al 50% (salvo il caso di coniuge fiscalmente a carico). Pertanto ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro al momento del riscatto.

Niente imposta sostitutiva

Contrariamente al mutuo per il quale è prevista l'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo mutuato, nel leasing non si deve pagare alcuna imposta sostitutiva.

Cosa succede quando il contratto di leasing è stato stipulato prima dei 35 anni ma questa età venga superata prima del 31 dicembre 2020?

Nulla. Le condizioni dell'età e del reddito complessivo devono essere soddisfatte esclusivamente al momento della stipula del contratto di leasing.

Chi paga IMU, TASI e TARI

IMU, TASI e TARI, a norma di legge, sono a carico dell'utilizzatore (e non del concedente proprietario) il quale se utilizza direttamente l'abitazione come propria dimora abituale, non sarà tenuto al pagamento né dell'I­MU né della TASI, dal cui pagamento sono esentati gli immobili destinati ad abitazione principale dei titolari.

Da tale esenzione sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Qualsiasi immobile per ottenere agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016?
Sì, per quanto riguarda le detrazioni IRPEF che prescindono dalle carat­teristiche oggettive dell'immobile e possono pertanto riguardare anche immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
No, per quanto riguarda le agevolazioni per acquisto "prima casa" (regi­stro all'1,5%) non applicabili a immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Se il cliente ha più di 35 anni può acquistare l'abitazione principale con un leasing?

Il leasing immobiliare abitativo può essere stipulato da qualsiasi persona fisica a prescindere dalla età, dal reddito e dalla proprietà di altri immo­bili abitativi; sono invece subordinate a specifici requisiti soggettivi e/o oggettivi le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016:

• le detrazioni IRPEF vengono riconosciute solo a soggetti con reddito inferiore a 55.000 euro, che non siano titolari dei diritti di proprietà su altri immobili abitativi, e in misura diversa a seconda dell'età (sopra o sotto i 35 anni);
• le agevolazioni "prima casa" in tema di imposta di registro vengono riconosciute solo ad abitazioni diverse da quelle classificate nelle cate­gorie catastali A/1, A/8 e A/9 e solo nel caso in cui l'utilizzatore possie­da i requisiti soggettivi per accedere a tale tipo di agevolazione.

Cosa succede se il contratto di leasing è risolto perché il cliente non paga più i canoni di leasing?

A seguito della risoluzione il concedente ha diritto alla restituzione del bene. Al tal fine può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto previsto per le locazioni ordinarie.

Ottenuto il bene il concedente dovrà procedere alla vendita o alla ricollocazione del bene a valori di mercato, attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità (in sostanza ricorrendo alle "procedure competitive"), pagando così all'utilizzatore quanto rica­vato dalla vendita o da altra collocazione del bene, al netto di quanto spettante alla società di leasing concedente pari a:

• la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risolu­zione;
• i canoni a scadere attualizzati;
• il prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto;
• spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tec­nico/legali, altro.

3 Marzo 2016 · Andrea Ricciardi

Commenti e domande

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo (o commentarlo) utilizza il form che trovi più in basso.

Lascia un commento Annulla risposta

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato (ma potrebbe essere utile per soddisfare eventuali esigenze di contatto). I campi obbligatori sono contrassegnati con un (*)

Commento (*)

Nome (*)

Email

Sito web

Salva il mio nome, email e sito web in questo browser per la prossima volta che commento.

Se il post è stato interessante, condividilo con il tuo account Facebook

    

Seguici su Facebook

Seguici iscrivendoti alla newsletter

Fai in modo che lo staff possa continuare ad offrire consulenze gratuite. Dona!