Acquistare casa in sicurezza – Guida al compromesso [Commento 1]

  • antonella donati 20 maggio 2009 at 20:14

    Comprar casa, dai notai una guida per non sbagliare

    Un compromesso a prova di contenzioso. Un preliminare scritto in modo da garantire tutte le parti e prevenire l'insorgere di problemi e contenziosi futuri che comporterebbero un aggravio di costi. Questo l'obbiettivo della nuova Guida messa a punto dal Consiglio nazionale del Notariato in collaborazione con diverse associazioni dei consumatori.

    Abbiamo colto l'occasione della presentazione della Guida per fare il punto con il presidente del Consiglio nazionale del Notariato, Paolo Piccoli, anche alla luce dei molti quesiti posti dai nostri lettori sui problemi relativi all'acquisto della casa. Piccoli, oltre a garantire che il ricorso al notaio anche per la predisposizione del preliminare di fatto può essere a costo zero - a patto, ovviamente, di rivolgersi allo stesso notaio per il rogito - ci ha anche assicurato che è possibile avere un preventivo scritto per qualunque atto si intenda fare dal notaio. Basta chiedere.

    Le agenzie immobiliari di fatto hanno monopolizzato il mercato immobiliare in tutte le fasi, fornendo anche i moduli standard per il contratto preliminare e favorendo la stipula di questo atto senza il ricorso al notaio. Perché lei ritiene che l'acquirente non dovrebbe fare a meno del professionista in questa fase?

    "La fase iniziale delle trattative immobiliari è spesso carica di rischi. L'acquirente non conosce ancora la controparte e non è in grado di verificare se l'immobile appartiene effettivamente a chi si presenta come venditore, se ci sono ipoteche o altri oneri, se sono state rispettate le prescrizioni urbanistiche, se nella storia dell'immobile ci sono vicende che possono rendere l'acquisto non sicuro, magari a distanza di anni. Sono valutazioni per le quali occorrono competenze specialistiche, che non appartengono al comune cittadino e che spesso richiedono valutazioni giuridiche complesse. A ciò si aggiunge il fatto che, una volta sottoscritto, il contratto preliminare è vincolante per le parti".

    Quali sono invece le garanzie aggiuntive che può offrire il notaio nella messa a punto del preliminare?

    "Il cittadino che si rivolge al notaio fin dalle prime fasi dell'acquisto immobiliare gode senza dubbio di un livello elevato di tutela. Se infatti chi intende acquistare un immobile chiede al notaio, prima ancora di firmare il preliminare, di effettuare le verifiche ed i controlli necessari, potrà effettuare i passaggi successivi con maggiore sicurezza. Inoltre, se il compromesso è stipulato con atto notarile, verrà anche trascritto nei registri immobiliari. In questo modo l'acquirente eviterà che il bene possa essere promesso in vendita a diverse persone e, più in generale, di versare caparre anche consistenti correndo il rischio che al rogito definitivo l'immobile sia gravato da ipoteche o altri pesi".

    Uno dei motivi che rendono più difficile il ricorso al notaio in fase di compromesso è il costo dell'atto: cosa ci può dire in proposito, è possibile avere uno sconto sulla parcella se si va dallo stesso notaio per compromesso e rogito?

    "Se è lo stesso notaio che si occupa sia del preliminare, sia del rogito, il maggior costo per l'intervento notarile fin dalla fase del preliminare sarà molto modesto".

    A fronte di tutti i controlli che deve fare, è vero che se il notaio sbaglia qualcosa nell'atto è responsabile e deve risarcire il cliente? E nel caso a chi ci si deve rivolgere?

    "Certamente. Il notaio risponde del proprio operato e se, nonostante la diligenza usata, il cliente subisce un danno per colpa del notaio, scatta l'obbligo d'indennizzo. I notai, da anni, sono obbligatoriamente assicurati contro i danni procurati alla clientela. In caso di problemi nel rapporto fra notaio e cliente, quest'ultimo può rivolgersi al Consiglio Notarile competente per territorio".

    Passando invece ai mutui, i notai in che modo possono aiutare i clienti a scegliere? E il fatto che il governo abbia previsto solo un rimborso spese, a carico della banca, per le operazioni di rinegoziazione, non ha un pò ridotto il vostro ruolo?

    "Il notaio è un soggetto indipendente da banche, finanziarie, mediatori creditizi. Inoltre stipula mutui con vari istituti di credito. Perciò, se consultato per tempo, è spesso in grado di fornire al cliente consigli e indicazioni che possono rivelarsi molto utili, soprattutto in relazione a clausole che possono rivelarsi dannose per il mutuatario.

    Per quanto riguarda le spese degli atti di surroga, il notaio, professionista e pubblico ufficiale, non userà certo un minor grado di diligenza solo per il fatto che la legge, per determinate categorie di atti, prevede compensi minori".

    E ora le questioni ereditarie: considerando che è possibile far da sé il testamento, in quali casi, invece, è davvero indispensabile ricorrere al notaio?

    "L'esperienza insegna che, anche in materia ereditaria, il "fai da te" è molto pericoloso. Se infatti un testamento è redatto in modo impreciso, o con difetti formali che ne mettono in dubbio la validità, dopo che il testatore è deceduto non è più possibile porvi rimedio. Questo comporta, non di rado, estenuanti liti giudiziarie, che spesso si protraggono per decenni ed assorbono l'intero patrimonio ereditario in spese legali. Anche chi è in grado di redigere da solo il proprio testamento, attraverso un testo scritto di proprio pugno, farebbe bene a sottoporlo al notaio per una verifica del contenuto e della forma. In ogni caso chi non è in grado di scrivere dovrà fare testamento per atto notarile".

    Infine, presidente, perché è così difficile riuscire a farsi dire prima quale sarà il costo della parcella?

    "Perché ogni atto notarile è diverso dagli altri ed un preventivo serio richiede la conoscenza della situazione attuale e pregressa, mentre il più delle volte il cliente vuole un preventivo totalmente "al buio", come se la complessa garanzia che il notaio dà fosse equiparabile alla vendita di un bene replicabile in serie. Vi sono anche gli aspetti fiscali che possono modificare di molto il costo complessivo e che richiedono il più delle volte un appropriato colloquio con il cliente.

    Tuttavia da qualche anno i notai sono tenuti, in base al codice deontologico in vigore (cioè alle norme di autodisciplina alle quali ciascun notaio deve attenersi) a fornire per iscritto ai clienti che lo richiedono e forniscono la documentazione necessaria dei preventivi di spesa, nei quali devono essere evidenziati e tenuti ben distinti l'onorario, l'Iva e le imposte".

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