Acquisto casa in sicurezza - Le scadenze

Al momento del preliminare è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l'altra non è d'accordo.

Dopo tale data sia l'acquirente sia il venditore possono invitare l'altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.

Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte "non inadempiente" potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra (se prevista, come già precisato nel paragrafo "La tutela in caso di inadempimento").

Infine bisognerà indicare tempi e modalità di consegna della casa (ad esempio, con riguardo alle modalità, se nella vendita sono compresi anche gli arredi, se la cantina o il solaio vanno svuotati, etc.), accordandosi per un eventuale sopralluogo da farsi prima della vendita.

Talvolta accade che la parte acquirente non sappia ancora chi sarà il futuro compratore della casa. Potrà magari essere un figlio o un parente ovvero una società che deve ancora essere costituita.

Sarà quindi opportuno che nel preliminare venga prevista una apposita clausola al fine di permettere che la vendita sia firmata da altre persone.

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 numero 122 prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire:

  • l'obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all'acquirente - prima o all'atto della stipula del contratto preliminare - una fideiussione, rilasciata da una banca o da un'impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;
  • l'obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all'acquirente - all'atto della stipula del contratto definitivo di compravendita - una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell'obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprietà;
  • • l'obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto "minimo" fissato dal legislatore (con previsione di specifiche allegazioni) (8).

Tali obblighi trovano applicazione solo se ricorrono i seguenti presupposti:

  • presupposto soggettivo: riguarda le parti del contratto; è richiesto che a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell'esercizio di impresa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica;
  • presupposto oggettivo: deve trattarsi di "immobili da costruire", ossia di immobili per i quali "sia già stato richiesto il permesso di costruire", ma che "siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità".

La garanzia fideiussoria

Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione,  la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare. La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall'acquirente.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/ promittente venditore incorra in una "situazione di crisi" ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Come sopra già ricordato la consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un "immobile da costruire" ossia un immobile che si trovi in uno stadio di "costruzione" che si colloca tra i seguenti due momenti:

  • dopo l'avvenuta richiesta del titolo edilizio abilitativo (permesso di costruire, etc.) (purché tale richiesta sia successiva alla data del 21 luglio 2005, data di entrata in vigore della normativa);
  • prima del completamento delle finiture, quando cioè non è ancora possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:

  • i preliminari che riguardano edifici per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/ venditore ma non ancora presentato ai competenti Uffici del Comune;
  • i preliminari che riguardano edifici per i quali sia già stato richiesto il rilascio dell'agibilità in quanto già completati anche delle finiture.

Particolare attenzione deve essere posta nel caso di proposta di acquisto di un immobile da costruire.

In questo caso poiché l'eventuale accettazione del promittente venditore dovrà corrispondere alla proposta del promissario acquirente, e poiché il contratto preliminare, al momento della sua conclusione, dovrà contenere tutti gli elementi di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 122/2005, la proposta dovrebbe già contenere tutta una serie di elementi (caratteristiche del bene, eventuali convenzioni urbanistiche, eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, etc.) che peraltro non sono nella disponibilità del promissario acquirente, ma bensì del promittente venditore.

L'argomento "trasferimento di immobile da costruire", per le molteplici problematiche sorte nella pratica, merita una trattazione più ampia e articolata che non può esaurirsi in questo contesto, e sarà oggetto di una successiva specifica Guida.

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Commenti e domande dei lettori

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  • Rosaria Proietti 28 aprile 2012 at 12:04

    Il preliminare di compravendita, se ben predisposto, “non solo obbliga entrambi i protagonisti della compravendita, ma al tempo stesso li tutela. Inoltre, il preliminare attraverso la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari da parte del notaio offre una ulteriore garanzia: ad esempio, l'acquirente sarà tutelato addirittura in caso di fallimento del venditore”.

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