Acquisto casa in sicurezza - Le verifiche da effettuare

Con questa verifica si controlla l'eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell'acquirente).

La regolarità edilizia

È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa:  se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.

I rapporti condominiali

Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell'assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.

Le altre verifiche

Già al momento della predisposizione del preliminare deve essere verificata la sussistenza di tutte le altre condizioni per un valido, efficace, compiuto e sicuro trasferimento di proprietà di un immobile.

Proviamo a elencare le ulteriori verifiche, senza pretesa di completezza:

  • verifiche inerenti il regime patrimoniale delle parti;
  • verifiche inerenti la capacità giuridica e di agire delle parti (ad esempio nel caso di minori, interdetti, stranieri, enti);
  • verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza;
  • verifiche inerenti la necessità della dotazione dell'attestato di certificazione energetica per gli edifici ossia del documento che attesta la loro efficienza energetica;
  • verifiche del rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità costruttive (ad esempio le normative in materia antisismica);
  • verifiche inerenti la specifica disciplina prevista per i preliminari di immobili da costruire (4) (fideiussione, polizza assicurativa decennale indennitaria, etc., descritte più avanti);
  • verifiche inerenti eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni (ad esempio terreni soggetti a Piano Urbanistico Attuativo o disciplinati da apposite convenzioni urbanistiche);
  • verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili;
  • verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzionali o legali;
  • verifiche sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica (spesso per tali alloggi la legge o le convenzioni originarie pongono vincoli o limitazionialla commerciabilità; va anche individuato il diritto oggettodi cessione se piena proprietà o proprietà superficiaria);
  • verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione degli immobili da trasferire;
  • verifiche sulla consegna dei beni (anticipata, ovvero al rogito definitivo, oppure differita);
  • verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento (assoggettabilità ad I.V.A., eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, altro).

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.

Ovviamente al fine di poter procedere alla trascrizione del preliminare, il contratto dovrà risultare necessariamente da atto pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura privata con sottoscrizione autenticata giudizialmente (5).

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Commenti e domande dei lettori

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  • Rosaria Proietti 28 aprile 2012 at 12:04

    Il preliminare di compravendita, se ben predisposto, “non solo obbliga entrambi i protagonisti della compravendita, ma al tempo stesso li tutela. Inoltre, il preliminare attraverso la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari da parte del notaio offre una ulteriore garanzia: ad esempio, l'acquirente sarà tutelato addirittura in caso di fallimento del venditore”.

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