I debitori possono addirittura ottenere l'affitto gratuito, senza neanche effettuare la denuncia

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La novità più interessante per i debitori  riguarda non solo l'automatica  riduzione del canone anche fino al 90%  (che, come abbiamo scritto, potrebbe far gola agli  inquilini non morosi nel caso in cui si decidessero finalmente a denunciare il proprietario di casa) ma anche che la possibilità di non corrispondere quanto concordato, senza alcuna possibilità, per il proprietario, di poter utilizzare il recupero del credito. Anche in assenza di denuncia all'Agenzia delle Entrate.

Se, infatti, il contratto è in nero, o è mascherato a titolo di comodato gratuito, non c'è nulla di nuovo sotto il sole: non esistono le basi per un recupero giudiziale di quanto concordato come affitto ed il proprietario rischierebbe, intraprendendo un'azione legale, anche le salate sanzioni previste dalla legge e riportate in apertura dell'articolo.

Se, invece, il contratto è registrato per un importo inferiore a quello effettivamente corrisposto per la locazione  (e si potrebbe dimostrarlo anche con un bonifico bancario effettuato per un solo mese con una scusa qualsiasi o in altri mille modi) la legge prevede la sua completa nullità. Con un  contratto di locazione nullo torniamo allo scenario già analizzato per l'affitto in nero o per quello registrato come comodato gratuito ed eventuali canoni non riscossi dal proprietario non potrebbero essere richiesti  nè recuperati in via giudiziale.

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31 ottobre 2010 · Andrea Ricciardi

Commenti e domande dei lettori

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  • scordamatrix 15 agosto 2011 at 23:07

    Gentili esperti,

    vorrei sapere se possono esserci delle sanzioni anche per l'inquilino che denuncia la mancata registrazione del contratto nonostante ne abbia accettato (per ovvie ragioni €€€), le condizioni.
    E nel caso si proceda con la denuncia è necessaria la presenza di un legale??

    • Simone Saintjust 16 agosto 2011 at 04:05

      L'inquilino è il soggetto debole nella trattativa di locazione, ed è ovvio che sia costretto ad accettare le condizioni, anche vessatorie, imposte dal proprietario.Non sono previste sanzioni per l'inquilino che denuncia la mancata registrazione del contratto di registrazione. Anzi, io personalmente, proporrei un premio per questi inquilini, in quanto portatori di giustizia ed equità fiscale. E' ora che le tasse cominciamo a pagarle tutti ...

    • peterpan1967 16 agosto 2011 at 10:26

      carissimo dottore simone saintjust - le racconto cosa mi è accaduto: in aprile 2003 ho preso in fitto la casa nella quale tutt'ora abito - ebbene il proprietario mi fece firmare due contratti, uno per l'importo di 170 euro a titolo di contratto locativo di uso transitorio che lui definisce così giustificato da "esigenze di carattere temporaneo attinenti l'attivita lavorativa della conduttrice" - e un altro di un importo triplo dell'importo di € 510 - dei due contratti io ne posseggo solo uno, il primo! - è inutile dire ke ho chiesto un contratto registrato per motivi di detrazioni sul 730 e per di più da quest'anno per abbattere il reddito isee al di sotto dei 10.000 euri (permetterebbe di fruire di alcuni vantaggi sui tiket sanitari) - non mi ha mai fatto una ricevuta e questo mi penalizza eventualmente per denunciarlo all'agenzia dell'entrate - cosa ke vorrei fare - un avvocato del sunia mi ha detto ke non mi conviene in quanto lui potrebbe poi fare un contratto retroattivo di quattro anni - dicesi "Bancale di fitto" (?) - ke mi farebbe pagare in solido con lui spese e penalità arretrate - aiutatemi - perke se poco poco ho margini di attaccarlo, lo faccio immediatamente! - ringrazio anticipatamente!

    • peterpan1967 16 agosto 2011 at 10:33

      importantissimo non ho ricevute!!!! - è vero ke è necessario anke un solo bonifico dell'importo reale ke corrispondo????? -

    • Simone Saintjust 16 agosto 2011 at 11:01

      Basta un certificato di residenza, un accertamento di domicilio richiesto in tribunale ed eseguito dall'ufficiale giudiziario o anche una semblice testimonianza.

    • peterpan1967 16 agosto 2011 at 23:47

      ma io le ho parlato anke dei riski che mi ha paventato l'avvocato del sindacato inquilini - ovvero pagamento penali in solido con proprietario ke farebbe quella cosidetta "bancale"

    • Simone Saintjust 17 agosto 2011 at 00:10

      In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d'ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l'eccezioni previste dal medesimo articolo 2.

      Chieda all'avvocato di questo sedicente sindacato inquilini dove lei può trovare condizioni contrattuali come quelle sopra descritte, anche dovendo far fronte a qualche eventuale sanzione. Si faccia quantificare la sanzione massima e la confronti con i vantaggi derivanti da un rinnovo quadriennale ed un abbattimento cospicuo del canone di locazione.

      Comunque queste sono scelte individuali. Il nostro compito è rendere note le opportunità offerte dalla nuova legge. Ma se anche il sindacato inquilini sconsiglia di fare ricorso a questa legge io non so cosa dirle, se non suggerirle di cambiare sindacato ed avvocato.

    • peterpan1967 17 agosto 2011 at 08:29

      è pur vero ke sono valutazioni discrezionali e esclusivamente soggettive - ma lei quando ha risposto a scordamatrix: " L'inquilino è il soggetto debole nella trattativa di locazione, ed è ovvio che sia costretto ad accettare le condizioni, anche vessatorie, imposte dal proprietario.Non sono previste sanzioni per l'inquilino che denuncia la mancata registrazione del contratto di registrazione", io comprendo ke non esistano assolutamente sanzioni di nessun tipo se domani vado a denunciare al fisco tutto quello di cui le ho parlato - ovvero 550 € pagati a nero!!!!

      le faccio una domanda finale:

      pago sanzioni se veniamo scoperti entrambi (inquilino e proprietario) della evasione?

      non pago le sanzioni se vado a denunciare personalmente l'irregolarità?

    • Simone Saintjust 17 agosto 2011 at 09:05

      pago sanzioni se veniamo scoperti entrambi (inquilino e proprietario) della evasione?

      non pago le sanzioni se vado a denunciare personalmente l'irregolarità?

      Sicuramente non le avrebbe pagate se avesse fatto la denuncia entro il termine del 6 giugno u.s. Adesso nessuno può dirglielo: la legge non è chiara al riguardo e bisognerà attendere per esaminare la casistica.

      Ma, senza effettuare denuncia lei rischia di pagare comunque le sanzioni e non vedersi applicate le agevolazioni previste per l'inuilino che denuncia:

      A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, che trova applicazione dall'anno successivo in base al 75% dell'aumento degli indici ISTAT.

      In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d'ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l'eccezioni previste dal medesimo articolo 2.

      Il proprietario dell'appartamento può essere stanato dai funzionari comunali (i comuni introiteranno la maggior parte dei soldi ricavati dall'emersione delle rendite da locazione non dichiarate nei redditi) oppure (beffa delle beffe) sarà lui ad autodenunciarsi (se trova un buon avvocato all'UPPI gli consiglierà certamente questa soluzione - così non rischia di vedersi decurtato il canone). Faccia le sue valutazioni e le prossime eventuali domande, per cortesia, le inserisca nel forum.

      Qui non ci saranno ulteriori repliche.

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