Fideiussione per acquisto casa in costruzione - La vendita sulla carta

La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:

  • dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero dopo l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività ( Ricorrendo le condizioni di cui all'articolo 22 terzo comma DPR 380/2001 Testo Unico in materia edilizia) (e purché tale richiesta o tale presentazione siano successive alla data del 21 luglio 2005);
  • prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o il provvedimento abilitativo e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore ma non ancora presentato ai competenti uffici (le vendite sulla carta). Pertanto, nel caso di preliminare per l'acquisto di fabbricati ancora da edificare e per i quali non sia stato neppure richiesto il titolo edilizio al Comune, il promissario acquirente dovrà prestare particolare attenzione.

Egli dovrà pretendere di stipulare l'eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l'avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell'intero "pacchetto" di tutele previsto dal decreto oppure in alternativa dovrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione avente le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela. In questo secondo caso, non potrà godere dell'intero "pacchetto" di tutele previsto dal decreto legislativo, ma almeno potrà contare sulle due principali garanzie (fideiussione e assicurazione indennitaria).

Ovviamente, in occasione della stipula del preliminare, il promissario acquirente dovrà tener ben presente tale opzione ed essere ben consapevole dei rischi che è destinato a correre qualora intenda comunque stipulare il preliminare, senza ot tenere al cuna garanzia dal costruttore/promittente venditore.

Nel caso di vendita sulla carta, quindi, il promissario acquirente dovrà prestare la massima attenzione: la pratica seguita da alcuni operatori di settore di richiedere al promissario acquirente che intenda "prenotare" un immobile ancora da costruire somme, anche di modesto importo, a qualsiasi titolo, senza che sia già stato richiesto al Comune il permesso di costruire (o titolo equivalente) e senza la contemporanea consegna al promissario acquirente stesso della fideiussione volontaria (cui dovrà seguire la stipula del contratto preliminare nei termini specificati più avanti), comporta che il suddetto acquirente non potrà beneficiare delle tutele previste dal Legislatore e verrà conseguentemente esposto ai rischi precisati nelle premesse della presente Guida, che il legislatore ha, invece, inteso evitare.

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