La fideiussione di garanzia per acquisto casa in costruione

Il costruttore, entro l'atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all'acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca, da un'impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà.

La garanzia pertanto dovrà coprire:

  1. le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
  2. le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.

La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell'atto notarile.

Sono inoltre escluse:

  1. le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);
  2. i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Se è previsto l'accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:

  1. la garanzia non riguarderà quelle somme che l'acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell'acquirente della proprietà;
  2. la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l'acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se l'accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell'acquirente della proprietà (con assunzione da parte del costruttore della veste di “terzo datore di ipoteca”).

Ad esempio:

    1. se in un preliminare il costruttore promette di vendere un edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 prevedendo:
      • una caparra confirmatoria di € 30.000,00;
      • acconti di prezzo a stato avanzamento lavori per complessivi € 100.000,00;
      • - saldo al rogito mediante accollo di quota del mutuo in corso di € 90.000,00 e pagamento in denaro per € 80.000,00;

la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi € 130.000,00.

    1. se in un atto di compravendita il costruttore vende un edificio da costruire al prezzo di € 300.000,00 prevedendo:
      • un versamento al rogito di € 150.000,00;
      • accollo, perfezionato nel rogito, di quota del mutuo in corso di € 100.000,00;
      • saldo al momento del rilascio dell'agibilità, quando il fabbricato è già venuto ad esistenza, per € 50.000,00;

la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi € 250.000,00.

Quest'ultimo è il caso meno frequente, ma tuttavia possibile, di vendita di cosa futura, diverso dal preliminare che è invece una promessa di vendita. In questa particolare ipotesi, l'acquirente non acquista la proprietà al rogito, ma solo in caso di venuta a esistenza dell'immobile.

Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall'intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all'acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione; come si è già prima accennato, il decreto precisa che per situazione di crisi si intende "la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa."

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: ciò significa che l'acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

In caso di fallimento il curatore fallimentare può decidere di sciogliere i contratti preliminari stipulati dal costruttore, o di eseguirli e far conseguire all'acquirente la proprietà dell'immobile. Quest'ultimo caso può verificarsi quando l'immobile è venuto a esistenza e può quindi essere trasferito. In questa ipotesi l'acquirente non ha diritto al rimborso delle somme.

Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare l'acquirente può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il contratto.

In pratica la decisione dell'acquirente prevale su quella del curatore fallimentare se l'acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la sua decisione.

La fideiussione opera a richiesta scritta dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso, da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il fideiussore è tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta (pena il rimborso all'acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi).

La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall'acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:

  • nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del "prezzo simulato");
  • nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;
  • nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, già sopra illustrata.

L'acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria. Se lo scopo della normativa è quello di tutelare il contraente debole, e quindi di riequilibrare i rapporti di forza tra le parti, si deve ritenere che la disciplina dalla stessa dettata non sia derogabile e non rientri nella disponibilità delle parti. Altrimenti si rischierebbe di vanificare gli scopi perseguiti dalla normativa stessa. Si parla infatti di "obbligo del costruttore" a consegnare la garanzia fideiussoria e non invece di "diritto dell'acquirente" a ottenere detta garanzia.

L'eventuale rinuncia da parte dell'acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.

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Commenti e domande dei lettori

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  • fdrc81 31 gennaio 2016 at 21:31

    Quindi non è vero che non c'è nessun istututo che presta fideiussione per le cooperative. Il presidente mi ha detto che non la facevano perché non c'era nessuno (banca o assicurazione) disposto a farla, e che se ne avessi trovato uno l'avrebbero fatta. Grazie per le informazioni.

    • Annapaola Ferri 11 febbraio 2016 at 05:30

      Sì. Quella fornitale credo sia una informazione non corretta.

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