Estinzione dell’ipoteca per prescrizione in caso di acquisto del bene gravato dal vincolo
Estinzione dell’ipoteca per prescrizione in caso di acquisto del bene gravato dal vincolo
L'ipotesi di estinzione dell’ipoteca per prescrizione opera unicamente nei riguardi dei soggetti terzi acquirenti dei beni gravati dal vincolo e consegue al decorso di venti anni dalla data di trascrizione del titolo di acquisto, naturalmente, in assenza di cause interruttive o sospensive della prescrizione stessa.
L'estinzione dell’ipoteca per prescrizione rappresenta una deroga al principio generale dell'accessorietà dell’ipoteca al credito, sancendo una estinzione del diritto reale di garanzia in via autonoma rispetto al diritto di credito garantito, al ricorrere cioè di presupposti afferenti unicamente alla garanzia.
La fattispecie estintiva trova applicazione esclusivamente nei rapporti con i terzi acquirenti dell’immobile ipotecato, non potendo estendersi, in ragione della natura derogatoria al principio di accessorietà, anche ad altri soggetti responsabili per debiti altrui, quali, ad esempio, il terzo datore di ipoteca.
Nella ricerca di un equilibrato bilanciamento tra le ragioni creditorie e le esigenze di tutela del terzo acquirente, il legislatore ha inteso apprestare a favore di quest’ultimo, non personalmente obbligato al pagamento del credito, ma assoggettabile ad esecuzione, una misura eccezionale di liberazione dal peso sullo stesso gravante, conseguente al trascorrere di un considerevole lasso di tempo (venti anni) decorrente dalla data di trascrizione del titolo di acquisto.
In pratica, per effetto del trasferimento del bene ipotecato ad un terzo acquirente, si ha una vera e propria scissione tra il diritto di credito, che resta in capo al creditore nei confronti del debitore originario, e la garanzia reale, che il creditore ha il diritto di azionare nei confronti del terzo acquirente: ed è appunto quest’ultimo diritto che si estingue per prescrizione ai sensi dell’articolo 2880 del codice civile, restando indifferente il diritto di credito rispetto a siffatta vicenda estintiva.
Come impedire l'estinzione dell’ipoteca per prescrizione in caso di acquisto del bene gravato dal vincolo
Per impedire l'estinzione dell’ipoteca per prescrizione, è necessario che il creditore (ovvero il suo avente causa per effetto di cessione o altra situazione traslativa) rivolga al terzo acquirente atti costituenti estrinsecazione della volontà di avvalersi della garanzia reale; irrilevanti essendo, in ragione della evidenziata scissione tra il credito e la garanzia, atti di esercizio del credito garantito compiuti nei riguardi del debitore originario: occorre, cioè, che il creditore esperisca una azione o proponga una domanda giudiziale verso il terzo acquirente finalizzata alla concreta attuazione della garanzia (quale, ad esempio, un pignoramento in danno del terzo ovvero l’intervento in una espropriazione forzata contro questi da altri intentata).
Ne deriva che altre attività nei riguardi del debitore non sono idonee ad impedire o anche solo paralizzare il corso del termine ventennale fissato dall'articolo 2880 del codice civile.
Queste le precisazioni fornite dai giudici della Corte di cassazione, in tema di estinzione dell’ipoteca per prescrizione, con la sentenza 13940/16.
Buon giorno,
Ho appena saputo che la Gerit nel 2004 per debiti fiscali ha iscritto 2 ipoteche di 18000 euro su un appartamento allora prima casa che io ho venduto nel 2005 a mio figlio. Potrei chiedere l’annullamento?
L’articolo 77 del DPR 602/1973, comma 1 bis dispone che l’agente della riscossione può iscrivere la garanzia ipotecaria sugli immobili del debitore (anche quando non si siano ancora verificate le condizioni per procedere all’espropriazione), purché l’importo complessivo del credito per cui si procede non sia inferiore complessivamente a ventimila euro.
Tuttavia la norma si applica a partire dal 2 marzo 2012. Per gli anni precedenti l’importo del debito, per poter autorizare il concessionario ad iscrivere ipoteca, doveva essere non inferiore ad ottomila euro.
L’ipoteca sull’immobile si trasferisce sempre al compratore o al donatario: in pratica l’ipoteca si trasferisce con il bene ipotecato.