Estinzione dell'ipoteca per prescrizione in caso di acquisto del bene gravato dal vincolo

L'ipotesi di estinzione dell'ipoteca per prescrizione opera unicamente nei riguardi dei soggetti terzi acquirenti dei beni gravati dal vincolo e consegue al decorso di venti anni dalla data di trascrizione del titolo di acquisto, naturalmente, in assenza di cause interruttive o sospensive della prescrizione stessa.

L'estinzione dell'ipoteca per prescrizione rappresenta una deroga al principio generale dell'accessorietà dell'ipoteca al credito, sancendo una estinzione del diritto reale di garanzia in via autonoma rispetto al diritto di credito garantito, al ricorrere cioè di presupposti afferenti unicamente alla garanzia. La fattispecie estintiva trova applicazione esclusivamente nei rapporti con i terzi acquirenti dell'immobile ipotecato, non potendo estendersi, in ragione della natura derogatoria al principio di accessorietà, anche ad altri soggetti responsabili per debiti altrui, quali, ad esempio, il terzo datore di ipoteca.

Nella ricerca di un equilibrato bilanciamento tra le ragioni creditorie e le esigenze di tutela del terzo acquirente, il legislatore ha inteso apprestare a favore di quest’ultimo, non personalmente obbligato al pagamento del credito, ma assoggettabile ad esecuzione, una misura eccezionale di liberazione dal peso sullo stesso gravante, conseguente al trascorrere di un considerevole lasso di tempo (venti anni) decorrente dalla data di trascrizione del titolo di acquisto.

In pratica, per effetto del trasferimento del bene ipotecato ad un terzo acquirente, si ha una vera e propria scissione tra il diritto di credito, che resta in capo al creditore nei confronti del debitore originario, e la garanzia reale, che il creditore ha il diritto di azionare nei confronti del terzo acquirente: ed è appunto quest’ultimo diritto che si estingue per prescrizione ai sensi dell'articolo 2880 del codice civile, restando indifferente il diritto di credito rispetto a siffatta vicenda estintiva.

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