Legge Bersani ed estinzione anticipata del mutuo

Estinzione anticipata del mutuo è la facoltà, attribuita al mutuatario, di restituire il mutuo anticipatamente come previsto dalla legge (articolo 38 e seguenti Decreto Legislativo numero 385/1993, articolo 40 Testo Unico Bancario) per i contratti di credito fondiario.

Generalmente anche negli altri contratti è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.

A fronte di questo mancato guadagno la banca può, in linea generale e se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Secondo una delibera fel CICR (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 9 febbraio 2000, che peraltro è dettata solo per i mutui di credito fondiario, il compenso deve - ove sia previsto - essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.

Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani) sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le seguenti finalità:“per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”

In caso di mutui contratti, con le finalità sopra descritte, prima del 2 febbraio 2007 (acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione principale) o del 3 aprile 2007 (acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione o utilizzate per lo svolgimento della propria attività professionale), i costi per l'estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base all'accordo raggiunto tra l'ABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale il 2 maggio 2007, ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008 relativo ai mutui frazionati.

Per i casi residuali in cui la predetta commissione sia ancora ammissibile, lo stesso è disciplinato dalla delibera del CICR del 9 febbraio 2000 (di cui si è già riportato), peraltro dettata solo per i mutui di credito fondiario, secondo la quale il compenso deve - ove previsto - essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.

Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula. Di norma il compenso per l'anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso.

Una guida dettagliata che intende chiarire le importanti innovazioni introdotte dall'Accordo, con l'intento di favorire un rapporto sempre più aperto informato tra cittadini e banche, è possibile reperirla qui.

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Commenti e domande dei lettori

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  • annazampieri 30 luglio 2011 at 11:58

    Salve, avevamo comprato casa con mia madre, lei è deceduta dopo un anno, e non potendo più pagare il mutuo abbiamo chiesti una sospensione. Avavamo già riscattato cinqumelila euro, abbiamo venduto la casa dopo soli due anni dall'aquisto. La banca però ci ha estinto il mutuo per un valore adirittura maggiore di quanto richiesto, nemmeno l'ipoteca valeva tanto. Non capisco come sia possibile. E soprattutto se siamo stati costretti a vendere per riuscire a mangiare come pretende lo stato che noi gli diamo 15000 euro perchè non sono ancora trascorsi 5 anni?

    • Simone Saintjust 30 luglio 2011 at 12:10

      Le agevolazioni per l'acquisto di una casa da adibire ad abitazione principale sono vincolate alla condizione che l'acquirente ne detenga il possesso per cinque anni. In pratica si tratta di un tentativo per favorire chi non ha una prima casa e nello stesso tempo evitare abusi e speculazioni da parte dei soliti furbetti.

      Lo stato non riesce a distinguere chi vende prima per necessità. Quindi rivuole le tasse pagate in meno al momento dell'acquisto.

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