L'estinzione anticipata del mutuo

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Se avete la possibilità di chiudere il mutuo in anticipo rispetto alla scadenza (anche solo par­zialmente) la buona notizia è che per i contratti sti­pulati dopo il 2 febbraio 2007 la legge ha elimina­to la penale che si pagava alla banca e ha stabilito penali massime non superabili per quelli stipulati prima di tale data. Comunque è un vostro diritto estinguere in ogni momento il vostro mutuo, par­zialmente o totalmente.

Con un'estinzione parziale si versa il capitale che serve a ridurre quello residuo del finanziamen­to e la rata del mutuo sarà ricalcolata diventando ovviamente più bassa. Nel caso di estinzione totale, invece, si versa alla banca tutto il capitale residuo.

Mutui stipulati dopo il 2/2/2007

Il decreto legge numero 7 del 31/1/2007 (meglio noto come Bersani bis) ha eliminato le penali per l'estinzione dei contratti di mutuo per l'acquisto della prima casa (abitazione principale) stipulati dal 2 febbraio 2007 in avanti. La legge di conversione (n. 40 del 2/2/2007) ha esteso l'estinzione della penale agli altri contratti di mutuo anche se erogati da enti diversi dalle banche.

Mutui stipulati prima del 2/2/2007

Il 2 maggio del 2007, l'Abi (associazione che rappre­senta le banche italiane) e le associazioni di consu­matori si sono accordate per fissare penali massime per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007.

È il mutuatario che deve attivarsi per chiedere la ri­negoziazione del mutuo e la banca non può rifiutarsi di rinegoziare la penale entro i limiti massimi stabiliti dall'accordo e che dipendono dalla tipologia di tasso del mutuo e dalla data di stipula. Nella tabella qui sotto trovate i tetti massimi delle pe­nali per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007. È prevista una clausola di salvaguardia: se la pena­le del contratto di mutuo è pari o uguale al massimo definito dall'accordo, la penale è ridotta dello 0,20%. Per esempio, se la penale di contratto è lo 0,50%, di­venta lo 0,30% e poi zero già dal terz'ultimo anno.

Per i mutui a tasso fisso stipulati fino al 31 di­cembre 2000 valgono le penali massime indicate per i mutui a tasso variabile nella tabella qui sotto e anche la clausola di salvaguardia è la stessa di quella prevista per i mutui a tasso variabile.

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Mentre se il mutuo a tasso fisso è stato stipulato dal primo gennaio 2001 in poi si applicano le penali massime indicate nella tabella qui sotto. Ad esempio, se un mutuo dura 10 anni ed è estinto al quarto anno la penale massima è dell'1,90%, se estinto al sesto anno è dell'1,50%.

tabella-penali

La clausola di salvaguardia per i mutui a tasso fisso stipulati dall'1/1/2001 prevede che le penali di contratto pari o inferiori a quelle massime indi­cate nella tabella a pag. 15 saranno così ridotte:

  • a) 0,25% se la penale di contratto è pari o superio­re a 1,25%;
  • b) 0,15% se la penale di contratto è inferiore a 1,25%.

Per esempio un contratto a tasso fisso stipulato il 3 marzo 2003 della durata di 10 anni ha una penale dell'1% e viene estinto dopo sei anni dalla stipula. L'accordo prevede un massimo dell'1,50%; a que­sto punto si applicherà per l'estinzione una penale massima dello 0,85% (1% meno 0,15%).

Per i mutui a tasso misto (prevedono una rine­goziazione del tasso a determinate scadenze) le penali massime applicabili in caso di estinzione anticipata sono:

  • se il mutuo è stato stipulato prima del 31 di­cembre 2000 sono le stesse previste per i mutui a tasso variabile (vedi tabella a pag. 15). Lo stes­so vale per quelli a tasso misto stipulati dal primo gennaio 2001 in avanti se la revisione dei tassi è fatta con una cadenza biennale o inferiore al bien­nio (per esempio ogni anno o ogni sei mesi). La clausola di salvaguardia è uguale a quella dei mutui a tasso variabile (quindi riduzione della pe­nale di contratto dello 0,20%);
  • le stesse previste per i mutui a tasso variabi­le  se è programmata una revisione del tasso con cadenza superiore ai due anni, il mutuo è stato stipulato a partire dal primo gennaio 2001 e il tasso in vigore al momento del l'estinzione è quello variabile. Se, invece, al mo­mento dell'estinzione il tasso in vigore è fisso, si applicano le penali massime previste per i mutui a tasso fisso (vedi tabella a pag. 16).  Per la clausola di salvaguardia valgono le regole previste per i mutui a tasso fisso stipulati dal primo gennaio 2001 in avanti (meno 0,25% o meno 0,15% a seconda dell'ammontare della penale in contratto).

Come chiedere l'estinzione anticipata alla banca

L'accordo firmato il 2 maggio 2007 è diventato operativo il primo giugno 2007. Il cliente deve chiedere esplicitamente la rinegoziazione della penale alla banca usando il modulo apposito. At­tenzione, l'accordo tra l'Abi e le associazioni dei consumatori ha solo individuato dei massimi per le penali di estinzione, ma nulla esclude che nella contrattazione singola con la banca non si possa ottenere la completa abolizione della penale.

Mutui frazionati

Le stesse disposizioni sulle penali massime si ap­plicano anche ai mutui frazionati, vale a dire quelli stipulati da un'impresa costruttrice e poi frazionati tra gli acquirenti in quota parte rispetto all'appar­tamento acquistato. La legge in materia si applica a tutti i contratti di mutuo, non solo a quelli per l'acquisto della abitazione principale, ma anche ai mutui stipulati per l'acquisto di case e per la loro ristrutturazione (per questi ultimi le novità sono partite dal 3 aprile 2007 in avanti).

Cancellazione dell'ipoteca: il notaio non serve più

Non è più necessario passare dal no­taio per cancellare l'ipoteca iscritta su un immobile una volta estinto il mu­tuo. Una novità introdotta dalla legge 40/2007 (articolo 13 comma 8 e seguenti), che prevede che sia la banca a rilasciare al debitore una quietanza da cui risulta la data di estinzione e a trasmettere al conservatore la comunicazione di estin­zione entro 30 giorni.

Il conservatore procede, entro il giorno successivo alla comunicazione, alla can­cellazione d'ufficio dell'ipoteca: per fare tutto ciò non è necessaria l'autentica notarile. Per i mutui estinti prima dell'entrata in vigore del Provvedimento (prima del 3 aprile 2007), la banca deve comunicare alla Conservatoria l'estinzione del mu­tuo entro 30 giorni dalla richiesta del cliente da farsi con lettera raccomanda­ta a/r.. Per i mutui già estinti, al fine di poter usufruire della cancellazione automati­ca dell'ipoteca, bisogna fare un'esplicita richiesta alla banca.  Per gli altri la cancellazione è automa­tica secondo i termini di cui abbiamo parlato prima.

La Finanziaria 2008 ha esteso questa norma anche ai mutui frazionati (cioè quelli stipulati dal costruttore con la banca e poi assegnati quota parte agli acquirenti di immobili in costruzione).

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5 febbraio 2009 · Piero Ciottoli

Commenti e domande dei lettori

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  • Mirella 19 novembre 2009 at 09:45

    Bungiorno, Ho la possibilità di estinguere un mutuo prima casa attivato nel 2006.
    Non ho chiaro se, essendo l'estinzione entro i primi cinque anni, devo ridare allo stato l'importo degli interessi (19%) detratti sul 730. Grazie

    • cocco bill 15 gennaio 2010 at 18:42

      Non si preoccupi. I problemi a cui lei accenna nascono nel caso di vendita della casa prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto. Non nel caso di semplice estinzione del mutuo.