Espropriazione immobiliare - iter e tempi del nuovo processo esecutivo

1. Espropriazione immobiliare - Tempi per il deposito delle visure catastali ed ipocatastali dell'immobile
2. Espropriazione immobiliare - Tempi per la nomina del Consulente Tecnico d'Ufficio che dovrà valutare l'immobile
3. Espropriazione immobiliare - Tempi per la fissazione della data di vendita forzata del bene pignorato
4. Espropriazione immobiliare - Tempi per l'aggiudicazione dell'immobile pignorato

Espropriazione immobiliare - Tempi per il deposito delle visure catastali ed ipocatastali dell'immobile

Il decreto legge 83/15 recante misure urgenti in materia fallimentare, civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria ha fortemente inciso sul processo esecutivo, modificando sensibilmente le procedure di vendita coattiva dei beni immobili sottoposti a pignoramento che si applicano alle esecuzioni iniziate a partire del 27 giugno 2015.

Per l'espropriazione immobiliare, il creditore procedente, munito di titolo esecutivo, ha 60 giorni di tempo, dalla data di deposito dell'istanza di vendita, per depositare le visure catastali e ipocatastali dell'immobile pignorato.

Questo termine può essere prorogato una sola volta, per un massimo 60 giorni, su richiesta del creditore pignorante o qualora il giudice ritenga la documentazione depositata. Qualora il creditore procedente non completi la documentazione entro il termine di 60 giorni fissato dal giudice, quest’ultimo dichiara (con ordinanza) l’inefficacia del pignoramento (limitatamente ai beni immobili per i quali ritiene non completa la documentazione depositata).

In tale evenienza il giudice dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento e dichiara l'estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati.

Espropriazione immobiliare - Tempi per la nomina del Consulente Tecnico d'Ufficio che dovrà valutare l'immobile

Il giudice nomina l‘esperto per la valutazione dell'immobile entro 15 giorni dall'avvenuto deposito delle visure catastali e ipocatastali e fissa l'udienza per la comparizione delle parti entro 90 giorni dalla data del provvedimento.

Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto nominato dal giudice.

L’esperto per la valutazione del bene pignorato dovrà tener conto della superficie commerciale complessiva dell'immobile, determinandone il valore per metro quadro; dovrà esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi inclusa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto. L'esperto, inoltre, dovrà precisare i criteri di correzione dettagliandoli in maniera distinta con riferimento agli oneri di regolarizzazione urbanistica, allo stato d'uso e di manutenzione, allo stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo e, infine, alle eventuali spese condominiali insolute.

In caso di opere abusive, l'esperto nominato dal giudice dovrà effettuare il controllo sulla possibilità di sanatoria e determinare gli eventuali costi della stessa; oltre a verificare l'eventuale presentazione di istanze di condono, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere.

In ogni caso, l'esperto dovrà verificare la regolarità urbanistica degli immobili specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria e informare il giudice in merito all'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia nonché sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene pignorato.

La relazione di stima dovrà essere inviata al creditore procedente e al debitore, almeno 30 giorni prima dell'udienza fissata a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o posta ordinaria.



Espropriazione immobiliare - Tempi per la fissazione della data di vendita forzata del bene pignorato

Nell'udienza di comparizione delle parti di cui alla sezione precedente, esaminata la perizia dell'esperto, il giudice fissa un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni entro il quale possono essere proposte offerte di acquisto.

Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione da parte degli offerenti; se la vendita è fatta in uno o più lotti; il prezzo base e l'offerta minima (pari al 75% del prezzo base); fissa al giorno successivo alla scadenza del termine per la presentazione delle offerte di acquisto, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e l'aggiudicazione della gara tra gli offerenti.

L’offerta sarà considerata non valida se presentata oltre il termine stabilito dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita oppure se è inferiore al 75% del prezzo stabilito nell'ordinanza. Il debitore non può presentare offerta.

Espropriazione immobiliare - Tempi per l'aggiudicazione dell'immobile pignorato

In presenza di un'unico offerente l'immobile viene aggiudicato qualora l'offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita; se, invece, il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può dar luogo alla vendita solo quando ritenga che non vi sia una seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita.

In pratica, un’unica offerta valida pari o superiore al prezzo base assicura sempre l’aggiudicazione del bene posto in vendita coattiva.

Nel caso in cui siano state presentate più offerte valide, si procederà in ogni caso alla gara sulla base dell’offerta più alta ed il bene verrà aggiudicato a chi avrà rilanciato per ultimo. Qualora il prezzo offerto in esito della gara risulti inferiore al valore dell’immobile determinato nell'ordinanza di vendita, non si effettuerà l'aggiudicazione definitiva solo se è stata presentate un'istanza di assegnazione da parte del creditore (che potrà acquisire il bene al prezzo determinato nell'ordinanza di vendita).

Qualora, invece, la gara non possa aver luogo per mancanza di adesione degli offerenti e non risultassero essere state presentate istanze di assegnazione, si procederà alla vendita a favore del migliore offerente o, nel caso di più offerte di pari valore, a favore di colui che ha presentato l’offerta per primo.

Nei casi in cui non abbiano luogo nè la vendita coattiva, per mancanza di offerte valide, né l’assegnazione, per mancanza di richiesta avanzata dal creditore, il giudice dispone l’amministrazione giudiziaria dell'immobile.

L'alternativa, per il giudice dell'esecuzione è quella di modificare le condizioni di vendita e le forme di pubblicità, fissando un prezzo base ribassato fino al limite di un quarto. Il procedimento verrà ripetuto, con la replica delle fasi processuali già descritte.

26 gennaio 2016 · Annapaola Ferri

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Stai leggendo Espropriazione immobiliare - iter e tempi del nuovo processo esecutivo Autore Annapaola Ferri Articolo pubblicato il giorno 26 gennaio 2016 Ultima modifica effettuata il giorno 30 aprile 2017 Classificato nella categoria pignoramento ed espropriazione della casa - procedura ordinaria Inserito nella sezione pignoramento del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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