Donazione Immobili

Un caso che richiede particolari obblighi formali è quello delle donazioni di beni immobili.

Dal 1 luglio 2010 è in vigore una specifica normativa3 che, in caso di stipula di un atto traslativo, compresa quindi anche la donazione, relativo a fabbricati esistenti, prescrive per i proprietari l'obbligo di dichiarare nell'atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d'uso e configurazione reale e attuale dell'immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso.

Prima della stipula, i donanti sono tenuti a verificare accuratamente la corrispondenza dei dati catastali e delle planimetrie depositate allo stato di fatto, specie per quanto riguarda la destinazione d'uso (categoria catastale) e la consistenza (vani e/o superficie), al fine di riportare nell'atto dati veritieri e corretti. Una dichiarazione mendace espone il dichiarante a responsabilità civile per i danni arrecati alla controparte e può, inoltre, esporre il dichiarante, stante i recenti orientamenti della giurisprudenza, anche a responsabilità penale4

La dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento degli atti catastali (architetto, geometra, ingegnere).

Gli atti di donazione di edifici Devono essere riportati nell'atto di donazione, a pena di nullità, a seconda dell'epoca di costruzione gli estremi:

  1. della licenza edilizia (o della licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge 10/1977 detta "Legge Bucalossi" che ha introdotto la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia;
  2. della concessione edilizia (o della concessione edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003, data di entrata in vigore del Testo Unico in materia edilizia, che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia;
  3. del permesso di costruire (o del permesso di costruire in sanatoria) per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi;
  4. della denuncia di inizio attività (D.I.A.) per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione maggiore eseguiti dal 30 giugno 2003, e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A. (definita nella prassi: SUPER-D.I.A.).

Per gli interventi anteriori al 1 settembre 1967 è valido l'atto di donazione nel quale in luogo degli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà nella quale si attesti l'avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967.

È inoltre opportuno, anche se non è prescritto a pena di nullità, citare gli estremi di tutti gli altri provvedimenti edilizi rilasciati sull'immobile oggetto di donazione, per interventi successivi alla costruzione o a seguito di istanza di sanatoria edilizia, al fine di ricostruire nell'atto tutta la storia urbanistico-edilizia del fabbricato.

Gli atti di donazione relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari se agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica (CDU) contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata, a meno che la donazione sia a favore:

  1. del coniuge del donante;
  2. dei parenti in linea retta del donante.

Quindi in caso di donazione di un terreno a favore del figlio del donante non è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica, mentre sarà necessario allegarlo se la donazione è a favore sia del figlio sia della nuora del donante.

Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile dell'ufficio comunale competente entro il termine di 30 giorni dalla presentazione della domanda.

È valido per 1 anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione del donante, non siano intervenute modifiche degli strumenti urbanistici.

Non c'è inoltre obbligo del certificato di destinazione urbanistica se:

  • il terreno donato costituisce pertinenza di edificio censito nel catasto dei fabbricati, purché la sua superficie complessiva sia inferiore a 5.000 metri quadrati;
  • con la donazione viene costituita o modificata o estinta una servitù.

In caso di donazione, l'attestato di certificazione energetica del fabbricato non è obbligatorio in quanto richiesto solo nel caso di atti traslativi a titolo oneroso, come compravendita, permuta, altro.

Il donante non è tenuto a garantire che gli impianti siano conformi alla normativa in materia di sicurezza.

Sarà, invece, tenuto a informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell'edificio donato

Infatti la legge stabilisce che, salvo patto speciale, la garanzia del donante non si estende ai vizi del bene a meno che il donante non sia stato in dolo.

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