Vendita immobile e azione revocatoria in attesa di giudizio di terzo grado

Domanda di Marco_50
12 ottobre 2016 at 13:52

Sono stato coinvolto nel 2008 in un processo relativo ad un ipotetico fallimento, io ero uno dei membri del Consiglio di Amministrazione (ma non socio). In primo grado sono stato reputato "colpevole" con una responsabilità del 5%. Purtroppo il giudice ha messo anche il "principio di solidarietà", ciò ha significato che benchè gli altri "colpevoli" avessero percentuali di responsabilità maggiori delle mie, io risultassi il più solvibile e quindi chi ha vinto la causa si è scatenato su di me per esigere i suoi crediti. Arrivando a ipotecare una mia casa (non prima casa, era in affitto a terzi al tempo).

Poi nel 2013 è avvenuto il secondo grado dove la sentenza è stata ribaltata, quindi si è proceduto anche a togliermi l'ipoteca (a mie spese, perché il fallimento non aveva nemmeno i soldi per l'atto notarile).

L'altra parte ha fatto ricorso per andare in Cassazione e a quanto mi dice l'avvocato è improbabile avvenga prima del 2018/2019.

Quindi al momento non ho debiti verso l'altra parte e non c'è ipoteca sulla mia casa. C'è un terzo grado di giudizio pendente (benchè il mio avvocato sia molto ottimista che venga confermato il secondo grado, ma non si sa mai).

Quella casa è stata acquistata con il lavoro di una vita per lasciare qualcosa ai miei figli e ora i miei figli sono in un momento della vita in cui potrebbero fare scelte facilitate dalla disponibilità di quanto potrei ricavare con la vendita della suddetta casa (comprare casa, aprire un'attività, investire in formazione avanzata).

Quindi vorrei vendere tale casa a terzi per poter dare ai miei figli la disponibilità liquida per le loro importanti scelte.

Quindi al momento io non ho debiti verso questa parte (ho un debito verso l'Agenzia delle Entrate tramite Equitalia assurdamente derivato dall'Imposta di registro del 1° grado, ma che sto rateizzando).

Quello che vi chiedo è se tale vendita, in caso che in terzo grado fosse nuovamente ribaltata la sentenza e quindi diventassi nuovamente debitore, potrebbe essere revocata, come e con quali conseguenze. Credo che a riguardo parli l'art. 2901 del Codice Civile, ma non so interpretarlo bene, nè conosco casistiche.

Risposta di Andrea Ricciardi
12 ottobre 2016 at 14:14

Per chiedere la revoca dell'atto di vendita della casa di proprietà del debitore (o presunto tale), i creditori (o presunti tali) non necessitano di attendere l'esito favorevole del contenzioso una volta deciso in cassazione.

È principio consolidato, infatti, che l'azione revocatoria possa essere proposta non solo a tutela di un credito certo, liquido ed esigibile, ma, in coerenza con la sua funzione di conservazione dell'integrità del patrimonio del debitore, anche a tutela di una legittima aspettativa di credito.

Avendo, infatti, il codice civile (con l'articolo 2901) accolto una nozione lata di credito, comprensiva della ragione o aspettativa, anche il credito eventuale, nella veste di credito litigioso, è, idoneo a determinare (sia che si tratti di un credito di fonte contrattuale oggetto di contestazione in separato giudizio, sia che si tratti di credito risarcitorio da fatto illecito) l'insorgere della qualità di creditore che abilita all'esperimento dell'azione revocatoria ordinaria avverso l'atto di disposizione compiuto dal debitore.

In tal senso si sono espressi i giudici della Corte Suprema di cassazione nella sentenza 14649/16 (giusto per citarne una).

Tuttavia, bisogna anche dire che che non possono essere sottoposti ad azione revocatoria gli atti del debitore riguardanti le vendite ed i preliminari di vendita immobiliare conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Il legislatore ha voluto così tutelare l'acquirente nel caso in cui si possa ragionevolmente presumere che egli non fosse a conoscenza della funzione di garanzia che l'immobile avrebbe potuto assolvere in caso di accertamento giudiziale dello status di debitore per il venditore.

Pagare il giusto prezzo (prezzo di mercato) per un immobile da destinare ad abitazione propria o dei familiari, il cui proprietario venditore è prossimo a subire azioni cautelari ed esecutive, quindi, con il rischio di essere coinvolto proprio in una azione di revocatoria, dovrebbe garantire, questa la ratio della norma, qualsiasi aspetto fraudolento, di commistione fra venditore ed acquirente o speculativo nel caso in cui l'acquirente fosse un professionista.

Aiuta a rendere improponibile una eventuale azione revocatoria dell'atto di alienazione anche la tracciabilità dell'importo transato. Inutile aggiungere che l'eventuale acquirente non deve avere rapporti di parentela o affinità (neppure laschi) con il venditore, presunto debitore.

Naturalmente, resta poi il problema della liquidità proveniente dalla transazione commerciale, su cui potrebbero soddisfarsi i creditori una volta riconosciuti giudizialmente tali. Ma, ogni quesito ha la sua risposta anche se, sinteticamente, si potrebbe fin d'ora argomentare che nulla vieta che il soggetto alienante possa dilapidare tutto in un breve periodo di tempo, dispensando il ricavato fra donnine, croupier e gestori di locali in cui, solitamente, si serve champagne francese.