Validità Contratto Affitto Immobile Parzialmente Ipotecato dopo Asta Equitalia

Domanda di keaton
20 marzo 2015 at 07:45

La quota di 1/2 di un locale accatastato C/3 ed adibito a laboratorio artigianale da parte del proprietario è stato sottoposto ad ipoteca da parte di Equitalia e non è ancora avvenuto il pignoramento.

Se venisse stipulato un contratto di affitto ad uso deposito a durata libera (es. 10 anni) della quota ipotecata ad una Persona Fisica non titolare di attività, tale contratto sarebbe valido anche dopo la vendita all'asta da parte di Equitalia?

In caso affermativo, può essere facilmente rescisso da parte del nuovo proprietario?

Esistono vincoli che impediscono l'affitto del locale in cui il debitore svolge la propria attività di artigiano?

Risposta di Piero Ciottoli
20 marzo 2015 at 08:11

L'iscrizione ipotecaria non incide sulla disponibilità del bene da parte del debitore.

Peraltro, il codice civile (articolo 1599) prevede che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione (per avere data certa il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle entrate).

Naturalmente, il contratto di locazione, per essere opponibile, deve avere anche data certa anteriore al pignoramento, dal momento che il pignoramento sancisce, per il debitore, l'indisponibilità dell'immobile.

Attenzione però. Sottoscrivere un contratto di locazione con data certa prima della procedura di espropriazione può avere risvolti negativi (si tratta di un'arma a doppio taglio): il valore commerciale del bene, già falcidiato dalla procedura di vendita all'asta può subire ulteriore riduzione proprio in conseguenza all'esistenza di un contratto di locazione opponibile all'acquirente.

Ed inoltre, nelle more dell'espropriazione, il creditore può sempre pignorare i canoni di locazione presso il conduttore.

Comunque, il proprietario, anche se debitore, può locare l'immobile, anche se ipotecato, a chi crede ed il conduttore può utilizzarlo per qualsiasi scopo che non infranga la legge.