La mia casa all'asta - parte 2^

Domanda di camuro
10 maggio 2012 at 20:41

Se ho ben capito, però, per poter vendere la mia casa ad un terzo sarebbe necessario dimostrare la movimentazione con un titolo per l'intero valore di mercato dell'immobile (180 mila euro). Giusto? Potrei venderla a mia moglie (in separazione dei beni)?

Come soluzione alternativa alla vendita, potrei concedere un'ipoteca volontaria di 2° grado a mia moglie (la 1^ ipoteca è per il mutuo) per avermi, ad esempio, prestato €100.000 dimostrabili con cambiali?

Tale 2^ ipoteca, presumo, avrebbe precedenza su eventuali future ipoteche...

Risposta di Annapaola Ferri
11 maggio 2012 at 07:45

I creditori hanno a disposizione uno strumento molto incisivo per contrastare i tentativi del debitore di alienare i propri beni, per sottrarli alle azioni esecutive finalizzate al rimborso del dovuto.

Quando un debitore dona un immobile oppure lo vende ad una moglie in separazione dei beni, ai figli, ad un amico, ad un parente, il creditore va dal giudice e impugna l'atto chiedendone la revocazione, cioè la declaratoria di inefficacia.

In quali casi il giudice è costretto a rigettare la richiesta del creditore? Lo fa solo quando, concedendo la revocazione, andrebbe a comprimere i diritti di un soggetto per il quale non è dimostrabile la conoscenza della situazione di difficoltà economica di colui che vende, che non ha ottenuto un vantaggio economico, avendo acquisito il bene ad un prezzo di mercato, che ha effettiva necessità di un immobile da destinare ad abitazione principale.

Addirittura, in talune circostanze, per scongiurare qualsiasi possibilità di intervento del giudice, si assiste ad operazioni di triangolazione. Il debitore Sempronio vende il bene a Tizio che poi, a sua volta, lo rivende a Caio. In questo modo sarebbe quasi impossibile dimostrare che Caio fosse a conoscenza della situazione debitoria di Sempronio. Fermo restando che la transazione fra Tizio e Caio deve avvenire a prezzi di mercato, che Caio, oppure i suoi familiari, devono andarci davvero ad abitare nella casa acquistata e che Caio non deve avere alcun legame di parentela o affinità con Sempronio.

E' pacifico che Caio deve trasferire a Tizio l'importo della transazione. Meglio se attiva anche un mutuo. Niente cambiali, né valigette piene di biglietti da 500 euro (altrimenti si becca anche una multa per violazione delle norme antiriciclaggio).

Su questo c'è certezza del diritto. Poi, ciascuno può inventarsi e tentare tutte le "scorciatoie" che crede. Anche l'ipoteca a favore della moglie in separazione dei beni con prestito cambializzato, magari seguito da protesto del marito per avvalorare il concetto che davanti ai soldi non si guarda in faccia a nessuno. Anzi, con le cambiali protestate, la moglie può avviare azione esecutiva, senza passare dal giudice, per procedere al pignoramento ed alla vendita all'asta dell'immobile del marito.