La mia casa all'asta? Forse ho la soluzione...

Domanda di camuro
8 maggio 2012 at 23:10

Sono un piccolo imprenditore, socio di una snc: nella mia precedente partita iva (2004/2010) ho accumulato cartelle esattoriali per irpef e inps non pagati per circa 40 mila euro. Nel 2009 ho ottenuto la rateizzazione del debito di allora (€22.000) per il quale sono riuscito a pagare puntualmente le rate per circa un anno, dopodichè solo sporadicamente (ultima rata pagata a Gennaio 2011). Dal 2009 ad oggi, però, mi sono state recapitate altre cartelle esattoriali per altri €20.000 circa.

Sono proprietario di un appartamento (prima casa) gravato da ipoteca del mutuo. Mi vedo assillato dall'idea che possano portarmela via. L'unica via di salvezza credo sia questa, spero:

1) chiedere all'esattoria una rateizzazione in proroga di tutto il debito fino ad oggi accumulato e "provare" a pagarlo, evitando un'ipoteca di II° grado;
2) scomputare il mutuo attualmente in corso (altri 15 anni) e svincolare, quindi, la casa dall'ipoteca del mutuo;
3) donarla, a quel punto, con atto notorio ai miei figli.

Vista la situazione economica del momento, attualmente sto pagando le tasse arrancando e presumo che il mio debito sia destinato ad aumentare ancora.

Domanda: Potrò salvare così la mia casa? quali altre soluzioni alternative?

Risposta di Gennaro Andele
9 maggio 2012 at 05:39

Il punto 3 è debolissimo, a differenza dei primi due che ottengono il risultato atteso di evitare, per ora, l'iscrizione ipotecaria esattoriale.

La donazione le sarebbe sicuramente revocata, su richiesta di Equitalia. Purtroppo nelle sue condizioni (già esiste un titolo esecutivo a favore del creditore ed il debitore ne è a conoscenza) l'unica soluzione è vendere la casa.

Per evitare problemi il bene immobile andrebbe alienato ad un terzo, a valore di mercato (con pagamento di tutte le imposte commisurate al valore). Il terzo, assolutamente non professionista nel campo immobiliare, dovrebbe inoltre destinare l'immobile a propria abitazione principale.

Questo perchè anche l'atto di vendita notarile potrebbe essere impugnato dal creditore. E l'acquirente, di conseguenza, si vedrebbe costretto ad operare in rivalsa nei suoi confronti, innescando un contenzioso di cui lei, credo, non sente il bisogno.

Altre strategie implementabili sono quelle finalizzate a rendere la prima casa  priva di mercato e dunque difficilmente allocabile attraverso la vendita all'asta. Sotto questo aspetto la invito a leggere l'articolo ipoteca e pignoramento della casa - perderne la proprietà ma continuare ad occuparla.