Ipoteca legale iscritta sulla mia prima casa a favore di equitalia

Domanda di alexbenga70
21 marzo 2014 at 23:09

Mi hanno iscritto ipoteca legale sulla mia prima casa, e anche sulla seconda. Il valore del debito 127.000,00 euro è nettamente inferiore al valore dei due immobili. Posso avere un finanziamento? Ho richiesto la crif e risulta la situazione.

Risposta di Ludmilla Karadzic
22 marzo 2014 at 06:20

Poco probabile che venga concesso un prestito dietro garanzia di un immobile già ipotecato, anche se il primo credito garantito risulta decisamente inferiore al valore dell'immobile.

La ragione è semplice: se il debitore paga solo il primo creditore e non il secondo, è molto difficile per quest'ultimo riuscire a rientrare della propria esposizione attraverso pignoramento e vendita all'asta. E, quand'anche vi riuscisse, a fronte di un calo dei valori immobiliari e considerato il naturale deprezzamento del bene nella vendita all'asta, il secondo creditore rischierebbe di trovarsi con in mano un pugno di mosche e spese certe da pagare, mentre al primo, in virtù del privilegio derivante dal rango superiore dell'ipoteca primaria, andrebbe tutto il ricavato dell'espropriazione, almeno fino alla copertura del credito.

Lei, tuttavia, è proprietario di due immobili, sebbene entrambi ipotecati, e questa circostanza le concede buone probabilità di ottenere un finanziamento garantito da ipoteca secondaria.

Infatti, se un creditore ipotecario, il quale ha iscritto un'ipoteca sopra uno o più immobili, rimane insoddisfatto perché sul prezzo derivante dalla loro vendita in sede di esecuzione forzata si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore ipotecario di rango anteriore (la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore), il primo può surrogarsi nell'ipoteca iscritta a favore del creditore ipotecario soddisfatto al fine di esercitare l'azione ipotecaria su questi altri beni, con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione.

Ad esempio, la banca A ha un'ipoteca sugli immobili X e Y, di proprietà di Pippo. Anche la banca B ha iscritto un'ipoteca sull'immobile X di Pippo ma di grado posteriore.

La banca A si soddisfa parzialmente o totalmente nell'esecuzione forzata a carico dell'immobile X. Ciò comporterebbe l'impossibilità per la banca B di soddisfarsi, ma la banca B può surrogarsi nell'ipoteca della banca A (che è stata già soddisfatta) a carico dell'immobile Y.