Immobile all'asta con comodato d'uso registrato a favore del padre del debitore

Domanda di horusmaster
17 febbraio 2016 at 09:53

Casa all'asta con comodato d'uso gratuito senza scadenza a favore del padre del debitore (piu di 80 anni). Comodato registrato per l'uso di camera, poltrona, uso del bagno e cucina. La casa non è la residenza dell'esecutato ma non so se lo è del padre. Al momento della perizia l'immobile risultava non occupato.

Ho 2 domande:

1) Una volta aggiudicata l'asta che ostacoli potrei incontrare con questo comodato?
2) Dovessi incontrare ostacoli e quindi non entrare in casa per tempo non definito, come funzionano le agevolazioni prima casa?

Risposta di Ludmilla Karadzic
17 febbraio 2016 at 10:20

L'articolo 2929-bis del codice civile (espropriazione di beni oggetto di vincoli di indisponibilità o di alienazioni a titolo gratuito) dispone che Il creditore che sia pregiudicato da un atto del debitore, di costituzione di vincolo di indisponibilità o di alienazione, che ha per oggetto beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri, compiuto a titolo gratuito [come appunto il comodato, ndr] successivamente al sorgere del credito, può procedere, munito di titolo esecutivo, a esecuzione forzata, ancorchè non abbia preventivamente ottenuto sentenza dichiarativa di inefficacia, se trascrive il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l'atto è stato trascritto ...

La norma è in vigore dal 27 giugno 2015 e, di conseguenza, il creditore procedente che ha avviato la procedura di vendita coattiva all'asta dell'immobile esecutato dovrebbe assicurare, come proprio preminente interesse, l'assenza del vincolo di comodato costituito dal debitore in epoca sicuramente successiva al sorgere del credito da cui è stata originata l'azione esecutiva.

Per quanto attiene la seconda domanda, secondo i giudici della Corte di cassazione (sentenza numero 864/16), l'adempimento dell'obbligo del contribuente di trasferire tempestivamente la propria residenza nel comune ove è situato l'immobile acquistato con l'agevolazione prima casa (richiesta e solo provvisoriamente concessa al momento della registrazione dell'atto), non può non tenere conto (proprio perché si tratta di un obbligo di fare) della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, e, cioè , di un evento (caratterizzato dalla non imputabilità , dalla inevitabilità e dalla imprevedibilità ) ostativo al compimento del programma di trasferimento al quale l'acquisto dell'immobile era funzionale.

Tuttavia, bisognerebbe poi sapere se possono essere considerate imputabili ad inevitabilità e ad imprevedibilità le difficoltà incontrate dall'acquirente per ottenere il rilascio dell'immobile acquistato, nel momento in cui il vincolo di indisponibilità risultava preesistente all'acquisto; e posto che il requisito di trasferire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile per il quale si intende fruire delle agevolazioni prima casa, non richiede necessariamente che la residenza venga fissata proprio nell'appartamento comprato con gli sconti fiscali.