ho citato il costruttore, no accordo su modalita' di pagamento

Domanda di contrucci
12 maggio 2012 at 22:58

E' da qualche mese che ho citato a giudizio il costruttore con il quale ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di un immobile per il seguente motivo...

In tale preliminare sono previste le seguenti modalità di pagamento:

  1. integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata;
  2. integralmente a mezzo di assegni circolari;
  3. in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari;
  4. in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal compratore;

Avevo già versato un quarto del prezzo totale della casa, a titolo di caparra.

E per il restante pagamento, tramite avvocato ho comunicato al costruttore di voler avvalermi del punto 3) che come mi ha spiegato il legale, impegna la ditta ad accendere il mutuo.

La ditta costruttrice non è d'accordo sulla mia richiesta: secondo lei non le spetta la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (come hanno scritto loro stessi nel punto 3). Secondo loro è sottointeso che l'accollo necessiterebbe dell'adesione del terzo creditore (banca) ... però questa "sottointesa" non è scritta nel preliminare.

Dato che non hanno voluto proseguire col pagamento come da punto 3) ho chiesto di riavere indietro la caparra versata ma la ditta ha risposto no.

Quindi è partita la citazione.

Nella citazione l'avvocato ha anche incluso il fatto che il costruttore non ha mai rilasciato una fideiussione bancaria a garanzia delle somme versate. ( violando quindi art. 2 del d. lgs. 20 giugno 2005 n. 122) e mai rilasciato le certificazioni energetiche e di abitabilità dell'immobile;

La citazione si è perfezionata e ora l'immobile è congelato, in attesa di una decisione del giudice.

Qualcuno è al corrente di casi simili e sull'eventuale esito?

Risposta di Annapaola Ferri
13 maggio 2012 at 09:25

Senza entrare nel merito della questione, si può dire che nell'operazione di accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiederlo). Questo accade perché l'accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio. Ciò significa che i responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il subentrante.

Chi deve prestare maggiore attenzione nella redazione di un compromesso è il venditore. L'accollo consiste, come abbiamo scritto, nell'assunzione di un obbligo da parte dell'acquirente, ma ciò non comporta sempre la liberazione del debitore originario. Chi ha contratto originariamente il mutuo rimane responsabile del regolare pagamento delle rate, a meno che la banca non dichiari espressamente di liberarlo.

Il venditore, insomma, deve sapere che anche se l'acquirente dichiara nell'atto di compravendita di accollarsi il mutuo, ciò nonostante chi ha originariamente stipulato il contratto di mutuo rimane obbligato al pagamento delle rate di capitale e interessi nei confronti della banca.

In sostanza ciò che si sottintende, quando si parla di accollo del mutuo è proprio la possibilità, per il venditore, di non essere liberato dalla banca. Ma non viene messa in discussione la fattibilità tecnica di accollo del mutuo, indipendentemente dall'assenso del terzo creditore.

A nostro parere, la disponibilità del costruttore a voler concedere solo l'accollo liberatorio, doveva essere esplicitamente espressa nel preliminare di vendita.