Divisione eredità e ipoteca - Come sciogliere una comunione ereditaria

Domanda di Diego13
17 dicembre 2015 at 18:07

Sono cointestatario con mio fratello di una villetta con annesso 800 metri quadri di giardino dove lui abita da diversi anni con moglie e figlio maggiorenne. La mia metà è ipotecata da Equitalia.

Oltre alla villetta sono indivisi altri immobili per cui ho chiesto la divisione facendo una proposta: la cessione a suo favore di tutti gli immobili ad eccezione di una piccola porzione di prato che confina con la mia abitazione e gli ho proposto l'acquisto della mia metà della villetta da lui abitata in via esclusiva.

Oltre a questo gli ho chiesto l'affitto degli ultimi cinque anni come la legge prevede, ma lui si rifiuta di rilevare la mia quota perchè ipotecata e si rifiuta inoltre di pagare l'affitto.

Gli ho spiegato che, una volta fatta la divisione, potrò adempiere ai miei debiti ma da parte sua c'è una chiusura totale. L'ho convocato per due volte da un mediatore senza raggiungere nessun accordo.

Visto che mi ostacola posso rimandare la divisione e pretendere l'affitto e inoltre il mancato godimento del bene in oggetto?

Come si stabilisce il mancato godimento?

Posso mettere in vendita la villetta pur essendo metà ipotecata? A chi mi devo rivolgere? Mio fratello ha diritto di prelazione?

Si comporta come fosse l'unico proprietario e non mi permette di entrare in casa utilizzando i miei debiti contro di me.

Lui potrebbe rilevare la mia quota girando i soldi direttamente a Equitalia estinguendo così l'ipoteca? Come posso difendermi?

Risposta di Marzia Ciunfrini
17 dicembre 2015 at 19:19

Quando ci sono due o più eredi, tutti i beni compresi nel patrimonio ereditario spettano a ciascuno di essi per la propria quota, in modo indiviso.

Si crea, cioè, una comunione ereditaria tra tutti gli eredi, in cui ciascuno è comproprietario di una quota indivisa su tutti i beni compresi nell'eredità.

E' evidente che una comunione ereditaria comporta sempre problemi, soprattutto per l'utilizzo degli immobili, oppure per le decisioni circa la locazione o l'affitto, e a maggior ragione, come nel suo caso, se uno degli eredi vuole vendere e gli altri no.

È pertanto opportuno arrivare a una divisione degli immobili pervenuti in eredità.

Se gli eredi si accordano tra di loro, la divisione è attuata mediante un atto pubblico notarile, nel quale a ciascun erede viene assegnato un immobile, o una porzione di esso facilmente divisibile, se necessario previo frazionamento catastale. Se le porzioni non risultano esattamente corrispondenti alle quote spettanti di diritto, è possibile prevedere un conguaglio in denaro, versato da chi ha ottenuto di più a chi ha ottenuto di meno.

Se non c'è accordo, ciascun coerede può, in qualsiasi momento, rivolgersi al Tribunale per ottenere lo scioglimento della comunione e la divisione dei beni ereditari. A partire dal 20 settembre 2013, però, prima di avviare una causa relativa ad una divisione è necessario dar corso a un procedimento di mediazione, con l'assistenza di un avvocato.

Se la mediazione non riesce, la richiesta di divisione giudiziale può essere fatta in qualunque momento, anche a distanza di molti anni dall'apertura della successione.