Diritto di regresso, surrogazione su immobile gravato da donazione

Domanda di dario70
25 aprile 2015 at 16:43

La mia ex moglie ha donato al fratello il suo 50% della casa: eravamo in separazione di beni. Nella dicitura che riporto integralmente:

‘La parte donante garantisce la conformità degli impianti posti a servizio dell'immobile alla normativa in materia di sicurezza; per patto espresso intercorso tra le parti, si conviene di non allegare al presente atto la documentazione relativa agli impianti posti a servizio dell'immobilè .

Invero dal 2010 a tutto il 2014 c'era in corso causa legale presso il tribunale con i precedenti proprietari della casa in quanto l'impianto del gas era da rifare perchè non a norma di legge (cosa avvenuta poi nel 2014 a spese dei precedenti proprietari ma sborsando solo io 9000 euro di spese legali). Questo fatto può inficiare la donazione sopracitata (che a onor di cronaca è stata fatta a mia insaputa e nonostante un accordo sottoscritto innanzi al giudice durante la separazione giudiziale, in cui la mia ex si impegnava a vendere a me la sua quota. Tale accordo non è poi più stato ritenuto valido dalla stessa ed il tribunale ha rimandato la questione ad altra sede competente).

Secondo punto: essendo la casa gravata da mutuo cointestato a me e alla mia ex con la casa invece cointestata con il mio ex cognato, dove leggo nell'atto di donazione:

‘detta ipoteca è ben cognita ai comparenti e si lascia sussistere; la parte donataria viene da me Notaio resa edotta circa le possibili conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla sussistenza di detta formalità. La parte donante presta le più ampie garanzie di legge per ogni
ipotesi di evizione e molestià .

Ecco qui non capisco a quali pregiudizievoli e quant'altro dice.... questo mutuo cosa sta a significare per questa donazione dato che da sempre pago solo e sempre io? Insomma per togliermi di dosso questa donazione che devo fa?

Io pensavo di saldare in toto il mutuo e successivamente fare azione di regresso eo surrogazione (ma con la surrogazione vuol dire che la donazione sull'immobile accesa successivamente al mutuo viene annullata?) e andarmene ma poi che succede? Regalo metà casa al mio ex cognato?

E di tutte le spese da me solo sostenute per la manutenzione e il ripristino delle canne del gas potrò rivalermi? Sorridendo ma non troppo, possibile che la mia ex mi abbia fregato cosi alla grande con questa casa? Ogni suggerimento è ben accetto!

Risposta di Annapaola Ferri
25 aprile 2015 at 19:40

Le spese legali da lei sostenute per ottenere dai precedenti proprietari l'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria dovevano (e possono) essere richieste pro quota al coniuge separato, ma non influiscono in alcun modo sull'avvenuta donazione.

In generale, le clausole sottoscritte a margine nell'accordo di separazione omologato sono vincolanti per i contraenti solo per quel che attiene l'assegnazione della casa coniugale, la definizione dell'importo relativo all'assegno di mantenimento e l'affidamento dei figli e non per i patti di futura vendita. In ogni caso, a me sembra che il coniuge separato non sia venuto meno a quanto pattuito: la comproprietà non è stata venduta a terzi, ma donata.

La questione, al momento, è la seguente: lei è comproprietario del 50% dell'immobile insieme al fratello del coniuge separato. Quest'ultimo è obbligato a versare il 50% dell'importo del mutuo, che risulta però essere cointestato (entrambi gli intestatari sono debitori coobbligati solidalmente) con ipoteca iscritta sull'intero bene. L'eventuale estinzione del mutuo cointestato comporterebbe l'estinzione dell'ipoteca e anche l'azione di regresso verso l'intestatario indampiente verrebbe compromessa in assenza di una conclamata morosità.

Qualora il coniuge separato non procedesse al pagamento della quota parte della rata del mutuo di propria spettanza, lei ha davanti a sé tre opzioni:

a. Non pagare la quota parte della rata del mutuo spettante al coniuge separato ed intervenire solo in sede di conversione del pignoramento, dopo formale diffida ad adempiere e messa in mora del coniuge separato. In questo scenario, non potrebbe comunque far valere la surrogazione dell'ipoteca iscritta sull'intero bene risultando lei, verso la banca, co-debitore solidalmente obbligato. Allo stesso tempo, l'azione di regresso conseguente al diritto acquisito in sede di conversione del pignoramento non le darebbe modo di incrementare la quota di comproprietà, ma solo di escutere il coniuge separato pignorando altri beni (se ve ne sono) in suo possesso. In pratica, il 50% della proprietà del donatario (il fratello della sua ex) rimarrebbe comunque intangibile.

b. Non pagare integralmente la rata del mutuo con conseguente espropriazione e vendita all'asta dell'intero bene (soluzione del tipo "muoia Sansone con tutti i Filistei").

c. Rassegnarsi all'adagio "per un errore, mille rovine" e continuare a pagare il mutuo anche per la controparte.

L'unico modo per comprendere davvero le reali intenzioni del coniuge separato, che sembra aver congegnato le cose nella presunzione che lei si accolli comunque l'importo totale del mutuo, è quello di procedere con l'opzione a o b. Se si tratta (come credo) di un bluff, lei potrebbe raggiungere un accordo, prima dell'eventuale conversione del pignoramento, che le consentirebbe di recuperare la quota donata. Insomma, come in una partita a poker, bisogna andare a vedere la carte in mano all'avversario.