Danni a terzi da casa espropriata ed acquistata all'asta intervenuti dopo aggiudicazione ma prima dell'assegnazione

Domanda di filifili
5 ottobre 2016 at 20:23

Qualche settimana fa è stata lamentata un'infiltrazione d'acqua in un appartamento sottostante a quello che mesi fa mi sono aggiudicato a un'asta giudiziaria senza incanto, infiltrazione proveniente dal bagno dello stesso.

L'appartamento, del mio stesso condominio, è tuttora occupato dagli esecutati cittadini stranieri, e il giudice esecutivo non ha ancora firmato il decreto di trasferimento, per cui tuttora non ne posso disporre in alcun modo.

Dunque il danno nell'appartamento, e ai terzi confinanti, si è prodotto dopo la mia aggiudicazione e prima del decreto di trasferimento che non c'è ancora.

Chi risponde del danno e paga le spese di riparazione?
Ho interpellato in proposito l'avv. delegato che ha curato la vendita, secondo cui eventuali vizi  dell'immobile ed i conseguenti effetti sono a carico dell'aggiudicatario, richiamandosi all'avviso di vendita dove fra l'altro si dice la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, ... essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione del bene. Ma questo non mi convince, perché qui non si tratta di rivendicazioni a posteriori sulla qualità del bene, bensì di un problema insorto nel frattempo durante l'uso dell'appartamento da parte degli occupanti.

Potrebbe essere una questione il fatto di accertare se il danno è dovuto a incuria e/o cattivo uso da parte degli occupanti? In questo caso, chi certifica se è così o no? Comunque, chi è autorizzato a condurre sopralluoghi tecnici all'interno?

In sostanza, mi interessa sapere se nella situazione presente io sono in qualche modo parte in causa, e in che termini. E, sia per il sì che per il no, sulla base di quali riferimenti normativi.
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(Ho letto l'articolo di Stefano Iambrenghi del 18 luglio 2014, con riferimento alla sentenza dei giudici di legittimità 14765/14, che ho cercato tra quelle della Cassazione ma senza successo. Comunque l'articolo sembrerebbe potersi adattare al mio caso, anche se alcuni termini ed espressioni nel testo ostacolano la mia totale comprensione).

Risposta di Marzia Ciunfrini
5 ottobre 2016 at 20:41

Può trovare qui il dispositivo integrale relativo alla sentenza 14765/14: in essa si afferma sostanzialmente che, nell'ambito della fase della vendita forzata, che inizia con l'ordinanza con cui si stabiliscono le modalità e la data della vendita forzata, l'aggiudicazione definitiva a seguito di incanto (sia che la vendita sia divenuta tale per non essere stata l'aggiudicazione provvisoria seguita da tempestiva offerta in aumento di sesto, sia nella ipotesi di aggiudicazione conclusiva della gara conseguente a dette offerte) non determina invero il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile esecutato in favore dell'aggiudicatario ma è volta a meramente designare il soggetto in favore del quale, condizionatamente al versamento del prezzo entro il termine fissato nell'ordinanza che ha disposto la vendita, va emesso il decreto di trasferimento.

Forse sarebbe il caso di sottoporre il testo della sentenza all'attenzione del professionista che è stato delegato alla vendita dal giudice.