Azione revocatoria atto di compravendita immobile

Domanda di Eugenio
22 maggio 2015 at 14:45

Sono in procinto di stipulare un rogito dopo aver fatto e registrato un regolare contratto di compravendita.

Vengo a conoscenza che il venditore dell'immobile ha perso una causa e quindi si aspetta da un momento all'altro che il creditore faccia applicare un'ipoteca sul suo immobile.

Il venditore mi chiede se posso anticipare la data del rogito proprio per non incorrere nella impossibilità di poter vendere più l'immobile.

Leggo in questo sito che la revoca del contratto è possibile ma è esclusa qualora l'immobile è destinato come prima casa per se o per parenti fino al terzo grado e che lo stesso sia stato acquistato ad un prezzo giusto. Come si fa a valutare un prezzo giusto di un immobile quando sappiamo tutti che chi vuol vendere abbatte notevolmente il prezzo pur di vendere, specialmente in questo momento di crisi?

Morale, posso imbattermi in qualche grana legale futura con il creditore del debito del venditore o posso stare tranquillo che tutto è regolare ?

Cosa posso chiedere al venditore per garantirmi da noie legali future?

Risposta di Ornella De Bellis
22 maggio 2015 at 15:07

Il prezzo giusto della transazione è quello di mercato, che una CTU può ricavare analizzando le compravendite immobiliari perfezionate nello stesso periodo di tempo, per tipologie di immobili con caratteristiche e pregio simili e nella medesima zona.

Naturalmente, nessuno può assicurarle la tranquillità in circostanze come quelle che lei riporta, nè esistono tutele da poter invocare nero su bianco in sede di stipula.

Il principio giuridico su cui si fonda l'inammissibilità dell'azione revocatoria dell'atto di alienazione dell'immobile da parte del debitore, qualora l'acquirente destini il bene ad abitazione principale e versi un corrispettivo, tracciabile, nei limiti dei valori di mercato, risiede nell'esigenza di non penalizzare il terzo in buona fede. Colui, cioè, che acquista a scopo non speculativo.

Questo requisito verrebbe a cadere se il creditore, ad esempio, riuscisse a dimostrare che lei ha anticipato la data del rogito proprio per evitare al debitore il rischio di una iscrizione ipotecaria sull'immobile, facendosi partecipe, in tal modo consapevolmente, di un'azione finalizzata ad affrancare il debitore da una eventuale escussione coattiva sul bene oggetto di compravendita.