Acquisto appartamento con ipoteca giudiziale equitalia

Domanda di Rocco
16 aprile 2017 at 13:37

Ho già pagato quasi 95 mila euro, con preliminare, per un appartamento di euro 100 mila ma non ancora ho perfezionato l'atto di trasferimento della proprietà. Sullo stesso stabile ci sono 5 appartamenti tutti dello stesso proprietario e dello stesso valore. Sfortunatamente nel 2013 Equitalia ha messo ipoteca giudiziale su tutto il palazzo, per un importo di cartelle complessivo di euro 99 mila non pagate dal proprietario. Successivamente sono arrivate altre 98 mila euro di cartelle, ma PER QUESTE ULTIME sul'estratto conto di Equitalia c'è scritto “Procedure = NO”, quindi le procedure non sono ancora iniziate.

In questo periodo di rottamazione di cartelle il Proprietario mi ha proposto di procedere così:

Situazione Attuale
Proprietario A
Immobile A1 = 5 appartamenti da euro 100 mila l'uno (valore totale 500 mila euro).
Immobile A1 = ipoteca giudiziale Equitalia per 99 mila euro di cartelle su Proprietario A.
Acquirente B = ho pagato 95 mila su preliminare per uno degli appartamenti.

Proprietario A
Altre cartelle Equitalia per euro 98 mila ancora senza inizio procedure

OPERAZIONI DA SVOLGERE
- Circa 15 maggio = Atto per vendita appartamento da Proprietario A a Acquirente B (che sarei io, e pagherei le restanti 5000 euro)
- Dal 31-07-2017 al 30-09-2018 = Il Proprietario A paga in 5 rate tutte le cartelle con “Procedura = Si” (circa 75.000 euro al netto della rottamazione)
- Dopo il 30-09-2018 = Si chiede la cancellazione dell'ipoteca SOLO per il mio appartamento. Evidentemente a lui interessa che l'ipoteca agli altri 4 appartamenti rimanga visibile.
- 31 Luglio 2017 = Probabilmente il Proprietario A non pagherà nessuna rata di nessuna delle cartelle con “Procedura = NO”, 98.000 euro o forse, se avrà disponibilità, pagherà solo quelle con maggior rottamazione.
Agosto/Settembre2017 = Si chiede la rateizzazione ordinaria o straordinaria delle 98.000 euro (72 o 120 mesi) e si bloccano eventuali procedure esecutive.

Intanto volevo sapere se tutta la procedura che mi hanno esposto è possibile, ma soprattutto cosa rischio io Acquirente B,
- se possono revocarmi l'atto per qualche motivo.
- se, quando il Proprietario va a chiedere la cancellazione dell'ipoteca, poi non gliela cancellano se vedono che ha anche altre cartelle.
- se poi mi chiederanno anche qualcosa a me. Ecc… Ecc…

Risposta di Simone di Saintjust
16 aprile 2017 at 13:50

Situazione complicatissima, sulla quale non è possibile fornire alcun parere affidabile, mancando, peraltro, la possibilità di una indispensabile ed approfondita lettura degli atti nonché della cronologia degli eventi. A naso, direi che l'unico obiettivo da perseguire è quello di uscirne al più presto. Se il compromesso è stato sottoscritto dopo l'iscrizione della prima ipoteca Equitalia (quella di 99 mila euro) e prima della seconda iscrizione ipotecaria di 98 mila euro, meglio affidarsi ad un avvocato per ottenere la restituzione di quanto già versato ed il risarcimento danni per l'intervenuta ulteriore iscrizione di ipoteca sull'immobile oggetto del preliminare di compravendita.

In pratica, qualora decidesse di concludere comunque l'acquisto, la casa le verrebbe a costare i 95 mila euro già versati all'attuale proprietario più altri 197 mila che lei, nuovo proprietario, dovrà versare ad Equitalia. L'immobile li vale?

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