Diritto di abitazione della casa coniugale per separazione personale – non opponibile se ottenuto dopo l’iscrizione di ipoteca
Non è fondata l'opponibilità del proprio diritto di abitazione sulla anteriorità della data di assegnazione della casa coniugale rispetto alla data di trascrizione del pignoramento se sul bene oggetto di espropriazione insiste una precedente iscrizione ipotecaria del creditore ipotecario.
Il diritto di abitazione conseguito in forza dell'assegnazione della casa coniugale in seguito a separazione personale, se conseguito successivamente all'iscrizione ipotecaria, non è opponibile allo stesso creditore ipotecario e, quindi, all'acquirente dell'immobile in sede esecutiva.
Infatti, l'esistenza di un provvedimento di assegnazione non è elemento che possa incidere sulla pignorabilità del bene. È principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita' che il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, anche se non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell'assegnazione, ovvero - ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto - anche oltre i nove anni.
Tuttavia, in tale contesto è stato anche affermato che il diritto vantato dall'assegnatario della casa coniugale, opponibile al terzo acquirente, non paralizza quello del creditore di procedere sul bene oggetto dell'assegnazione, pignorandolo e facendolo vendere coattivamente.
E' questo l'orientamento a cui si sono adeguati i giudici di legittimità con la sentenza numero 15855/14.
Mi scusi se sono ripetitivo. Ma, per fare chiarezza, se la trascrizione del pignoramento precede l’assegnazione della casa coniugale e la sua trascrizione, il terzo acquirente può entrare in possesso materiale della casa senza dover attendere 9-18 o x anni?
In caso contrario, chiunque potrebbe comprare una casa, assegnarla al coniuge con finta separazione, trascrivere tale assegnazione e, anche se non sussistono ristrettezze economiche, non pagare il mutuo per x anni (maggiore età del figlio, ecc.)…
Giusto?
Abbiamo già detto che se la casa assegnata dal giudice la vende il coniuge proprietario e non assegnatario, il provvedimento di assegnazione è opponibile al terzo acquirente per 9 anni dalla data di assegnazione, per 18 anni se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto. La giurisprudenza e la legge tutelano, in questo caso, il diritto del coniuge, non proprietario ed assegnatario da una vendita effettuata dal coniuge proprietario e non assegnatario per vanificare il provvedimento del giudice (l’assegnazione della casa coniugale).
Se, invece, la casa è venduta coattivamente per debiti del coniuge proprietario e non assegnatario, il provvedimento di assegnazione non è opponibile al terzo acquirente. In tale evenienza e posto che il pignoramento è anteriore al provvedimento di assegnazione, si presume che i debiti siano stati assunti durante il matrimonio. Si tratta di un contesto in cui legge e giurisprudenza tutelano il diritto del creditore da un eventuale escamotage (la separazione e la contestuale assegnazione) finalizzato dai due coniugi (consapevolmente o meno) a vanificare, comunque, un provvedimento giudiziale (il pignoramento e l’espropriazione coattiva).
Tenga tuttavia sempre presente che una cosa è il diritto, un’altra è la sua applicazione. E’ probabile che dovrà sudare le proverbiali sette camicie prima di ottenere lo sgombero dell’immobile occupato. Si consulti con un avvocato e chieda un preventivo per l’assistenza legale.
Quindi la discriminante, in questo caso, è la vendita all’asta a la trascrizione anteriore del pignoramento?
Tenga tuttavia sempre presente che una cosa è il diritto, un’altra è la sua applicazione. E’ probabile che dovrà sudare le proverbiali sette camicie prima di ottenere lo sgombero dell’immobile occupato. Si consulti con un avvocato e chieda un preventivo per l’assistenza legale.
Sarei interessato ad acquistare un immobile a un’asta giudiziaria. La trascrizione del pignoramento è datata luglio 2008, mentre nell’ottobre 2008 il tribunale ha assegnato l’immobile alla comproprietaria e alla figlia. La trascrizione dell’assegnazione è datata giugno 2009. La mia domanda è semplice: se acquisto l’immobile all’asta, ne acquisto anche l’usufrutto o solo la nuda proprietà? Ho letto che la trascrizione dell’assegnazione non ha effetto se successiva a quella del pignoramento. Questo riguarda solo il creditore o anche il terzo acquirente?
Lei acquisirà la proprietà dell’immobile (usufrutto e nuda proprietà se così vogliamo dire).
Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale non è idoneo a costituire un diritto reale di uso o di abitazione a favore dell’assegnatario, ma solo un diritto di natura personale, opponibile, se avente data certa, ai terzi entro nove anni o altrimenti anche dopo i nove anni se il titolo sia stato in precedenza trascritto.
Tuttavia, in tale contesto e’ stato anche sancito, da giurisprudenza conforme, che il diritto vantato dall’assegnatario della casa coniugale, opponibile al terzo acquirente, non paralizza quello del creditore di procedere sul bene oggetto dell’assegnazione, pignorandolo e facendolo vendere coattivamente.
In pratica, se il terzo acquista l’immobile dal coniuge proprietario e non assegnatario dell’immobile, dovrà lasciare il coniuge assegnatario nell’appartamento per 9 anni (18 se è stata trascritta l’assegnazione). Non è così se il terzo acquista l’appartamento nell’ambito di una procedura esecutiva di espropriazione tramite vendita all’asta.